雙北40年老屋 點名「北投士林文山萬華大同」!專家:足夠撼動房價

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很多人買房會優先考慮中古屋,主要是因為總價相對親民,整體市場價格普遍較低而因此受到購屋族的青睞,但其實買中古屋一定比較划算卻見仁見智,因為越老舊的房子裝修成本越多,若把所有修繕費用加一加,金額也不容小覷,且很多人買房看重的是未來的房屋價值,太老舊的房子,往往因為條件欠缺,未來都可能面臨毫無增值性的窘況。
 
而全台老屋遍布,內政部不動產資訊平台資料顯示,109年第4季全國40年以上的老屋占比達28.7%,光雙北就占大半,高達65.7%,其中台北市40年以上老屋占最多的行政區為萬華區的52.8%和大同區的51.4%;新北市老屋則有6區的占比都超過50%,分別是平溪區占78.7%,平均屋齡51年、雙溪區占64.5%,平均屋齡46年、貢寮區占62.5%,平均屋齡45、坪林區占56.3%,平均屋齡40年、瑞芳區占51.8%,平均屋齡41年,還有石門區占51%,平均屋齡41年。
 
太老舊的房子往往因為條件欠缺,未來都可能面臨毫無增值性的窘況。圖/好房網資料照
圖/好房網News記者張庭甄攝
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,台北市老屋多為長期不爭事實,雖出於土地價值高,居住舒適度佳,工作機會多,地狹人稠,以及投資潮盛、房屋量體供需失衡等多重因素下,蛋黃區塊尚不至於因為屋齡老而撼動房價,但像是北投、士林、文山、萬華、大同區等處都有不少老屋太多的區塊,區域房價長期走低,不乏單價3字頭的交易案,不見得因為台北市門牌而吃香。
 
陳炳辰說,不少老宅區塊都面臨毫無增值性的窘況,甚至帶衰區域房市,即便在台北市也有這樣的狀況,如士林區的社子新北投站周邊、萬華區的龍山寺一帶都因老宅多,又有其他不佳的居住機能而讓房價長期為台北市低價區,不乏單價四、五字頭就可入手,若走出台北市的他都,腹地廣大又不乏目前最夯重劃區新案,若無都更與居住機能價值,將更容易讓凸顯老屋居住舒適度上的不足。
 
另外,陳炳辰分析,出於房屋折舊特性強,屋齡40年以上老宅除了得留意如水管老舊、蟲鼠蚊蠅等問題,甚至在結構公安也會有疑慮,有時候花錢裝修,更因為屋齡舊而讓每坪裝潢費上看10萬元也不意外,簡單更換水管等狀況也是一筆費用,也非單純購入價格低就划算,老宅也不乏為公寓產品,多無專人管理,居住安全與舒適度也可能大打折扣。
 
台大土木工程學系博士郭紀子指出,以建築物的耐用年限50年來舉例,如果買大於30年的中古屋,必須承擔的風險就會相對較高,可能歷經10~20年就必須有換屋的打算,否則建築結構上也可能遭到破壞影響安全;因此建議,中古屋的年分不能過於老舊。
 
 
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