房市末日要來了？「這款房」衝最高跌最慘 他示警3大硬傷
套房因具備低總價、好入手、高投報等優勢，受到不少單身不婚族與頂客族青睞。據內政部實價登錄統計，2025年第2季全國套房平均單價為每坪47.02萬元，不僅高於電梯大廈的38.22萬元，也高於公寓的37.17萬元，不過，值得注意的是，雖然套房單價最高，但卻也是近一年跌幅最大的產品。
資料顯示，近一年三類住宅產品變化，套房價格波動明顯高於電梯大廈和公寓。全國套房平均單價由2024年第2季的51.89萬元降至2025年第2季的47.02萬元，跌幅達9.4％；相較之下，公寓僅下跌3.3％，電梯大廈甚至小幅上漲0.4％。進一步觀察六都，高雄市套房價格由每坪33.57萬元降至29.47萬元，年減12.2％；台中市則由28.90萬元降至27.59萬元，年減4.5％。為此，財富方舟（RICHARK）創辦人吳建賢日前在臉書粉專「Cosmo房產教練 」中分享，套房一年跌9.4％，這不是房市末日，而是市場開始「挑產品」了。
吳建賢指出，過去幾年很多人以為低總價套房最好收租、最容易進場，但房市一轉冷，最先被修正的，往往就是買盤最窄、金融條件最敏感的產品。因此，以市場狀況而言，現階段不是閉眼撿便宜的時候，而是產品分化正式上桌。吳建賢說，以前只要總價低、看起來租得掉，就有人搶著進場；但現在買方會重新計算貸款、租金、轉手性與生活機能。套房最大的風險，不是不能出租，而是未來誰接手。家庭客不買，換屋客不買，銀行也不一定給你漂亮條件；當市場冷卻，投資買盤退得最快，價格自然先被打下來。
因此若要買房收租做為長期房地產投資，吳建賢建議，優先看20～35坪、有電梯、有管理、近捷運或就業區的物件。這類產品同時吃得到單身、小家庭與換屋需求。其次要注意的是，低總價套房不要只看便宜。管理差、戶數複雜、租金報酬率不到位的物件，未來出場會很辛苦。另外，現在談價要談「總成本」。房價、貸款成數、裝修、空租期、管理品質都要算進去，不要只盯單坪價格。
消基會董事暨房委會委員張欣民表示，套房通常屬於高風險的投資型產品，具備空間狹小、貸款成數低、轉手困難三大硬傷。若購屋或投資套房，建議務必避開像是休閒型套房，因主打度假或景觀，通常位於偏遠郊區，缺乏實質生活機能，市場轉手性極差。還有夾層套房，因多數為違法夾層，隨時面臨報拆風險，且通常無法辦理合法貸款。再者是避免位於特種行業商圈內，因環境複雜，出入分子多，不僅影響居住品質，未來也很難吸引優質房客。還有郊區的學生套房，近幾年少子化越來越嚴重，大學招生受到巨大衝擊，學生套房面臨嚴重空租及泡沫化危機；郊區套房也因缺乏實質居住需求，容易淪為「套牢」產品。
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