圖解／有房卻沒退休金？「以房養老」申辦懶人包
「以房養老」的政策背景：從「養兒防老」到「資產活化」
台灣已在今年(2026年)正式邁入「超高齡社會」，加上「少子化」趨勢不可逆，傳統的「養兒防老」與「房產留給子孫」的觀念正在翻轉中。許多長輩朋友即使手中握有千萬房產，但每月卻缺乏足夠現金流，來支付醫療、長照或生活開銷。為了解決這個痛點，政府與金管會大力推動「商業型不動產逆向抵押貸款」（即俗稱的「以房養老」）。
這項政策是讓長者，可將名下房產抵押給銀行，銀行則按月撥付現金給長者作為生活費，同時長者仍可「在地安老」，保有房屋的居住權。這不但減輕下一代的扶養壓力，也讓長輩能更有尊嚴、更自在地安排晚年生活。
「以房養老」申辦最新數據
根據金管會統計，截至2026年3月底，全台已有16家國銀開辦以房養老，累積核貸件數達10,663件，核貸總額約628億元。市場上，仍以公股銀行為主力，像是合作金庫、土地銀行、第一銀行、華南銀行等，申辦件數占了大半。光今年第一季，就新增323件、23.6億元，件數季增率約3.1%，顯示需求還在持續增加。
從區域來看，雙北仍是最大市場，原因很直觀：房價高、可貸金額相對也高。截至2026年3月底，北北基累積核貸超過5,200件，占全台接近一半。不過近年成長最快的，反而是台中、彰化、南投一帶，中部退休族申辦意願明顯升溫。
若以「性別及平均承作年限」指標來看，女性核貸件數為6,143件(57.61%)，大於男性4,520件(42.39%)，平均承作年限為22.2年。(資料來源：金管會、各銀行申報資料)
「以房養老」申辦條件
目前國內共有16家國銀提供以房養老專案，雖然各家銀行申辦詳細規定不一，但核心申辦條件大致包含下列幾點：
- 申請年齡：多數銀行要求申請人須年滿60歲或65歲以上，且為具備完全行為能力的本國自然人。
- 貸款額度：最高通常為房屋鑑價金額的7成至8成。
- 貸款期限：最長年限為35年。多數銀行會設有門檻，要求「貸款期間+借款人年齡」合計不得低於85至95（例如：60歲申請，貸款期至少要25年）。
- 擔保品限制：建物用途必須限於「自住」，通常會要求申請人單獨持有產權。
- 撥付與還款機制：
- 撥款：多採「按月平均定額」撥款給借款人。
- 還款：借款期間無須償還本金（部分利息可掛帳）。待借款人身故或合約到期時，可由繼承人清償貸款本息來贖回房屋；若繼承人放棄或無力清償，銀行則有權將房產拍賣抵債，若拍賣結餘有剩則歸還給繼承人。
「以房養老」不受理的常見情況
(1) 產權不完整（持分房屋）：房屋若為多人共同持有（例如兄弟姊妹繼承持分），除非所有持分人皆同意並作為共同擔保人，否則單憑個人持分，銀行通常會拒絕。
(2) 風險、瑕疵屋：如海砂屋、輻射屋、工業住宅或凶宅等；或具有大面積違建、有嚴重傾斜、漏水等結構安全疑慮的房屋。
(3) 房屋地點太偏遠或太小：房屋若位於非都會區的偏鄉、深山或缺乏公共設施與交通路網的發展區域，或坪數過小的套房等，因未來增值空間小且轉手困難，銀行受理意願不高。
(4) 已設定二胎或私人借貸設定：產權上若有其他民間借貸設定抵押，或房屋正處被假扣押、被查封狀態，銀行不會受理。
「以房養老」優點與風險
以房養老的優點
(1) 不用搬家，在熟悉的家安老：這點無可取代。長輩不必賣房，搬離住了一輩子的家，也不用辛苦適應新鄰居、新環境。合約期間房子一樣是你在住，能在最熟悉的地方安享晚年，心裡也比較踏實。
(2) 磚頭變現金，手頭有活水：很多老人家可能常常「窮得只剩房子」。這個方案就是把卡在房子裡的「死錢」變成每個月進帳的「活現金」。銀行月月撥款，不管是拿去買菜、看醫生、請看護，還是偶爾出國玩，日子都能過得更寬裕輕鬆。
(3) 花自己的錢，不用看晚輩臉色：現在年輕人生活負擔也重，靠自己的房子養老，不必每月向孩子開口提款「坐領孝親費」，避免尷尬。自己手裡有錢，花起來理直氣壯，不但減輕了小孩的壓力，在家人面前也更有尊嚴。
(4) 產權還是你的，留給小孩有彈性：辦了貸款，房子的名字依然還是你的，萬一以後房子漲價，好處照拿。等哪天真的離世，小孩可自己決定要不要保留這間房子。如果想留，把錢還給銀行就好；如果不想留，銀行拿去拍賣，扣掉欠款後剩下的錢一樣是歸小孩的，不會被銀行白白吃掉。
(5) 像領月退俸，不怕老本被騙光：要是直接把房子賣掉換一大筆現金，老人家很容易被詐騙集團盯上，或是不懂投資一下子虧光。以房養老就像每個月領退休金一樣，細水長流，能安安穩穩地守住自己的養老本。
以房養老的風險
(1) 升息會吃掉養老金：銀行的利息是浮動的，加上你借的錢會越滾越多，要是碰上升息，每個月要扣的利息就會變高，你實際領到手的錢就變少了。雖然銀行通常規定利息最多只能扣掉生活費的三分之一，但超出的部分只是先「記帳」，合約結束時還是得算總帳。
(2) 通貨膨脹讓錢變薄：貸款一簽就是20~30年，但每個月領的錢卻是固定的。試想，現在的三萬元，和未來20年後的三萬元，能買的東西一定差很大！以後物價越來越貴，這筆固定收入可能不足以支付，未來所需的醫藥費或看護費。
(3) 活得比合約還要久：萬一合約期滿（例如到了95歲），長輩依然健健康康的怎麼辦？這時候銀行不但會停止給錢，還會要求結清先前的本金和利息。如果拿不出錢，房子可能會被法拍。雖然政府有請銀行盡量幫忙「展延(合約)」，但這還是個不小的心理壓力。
(4) 實際能用的錢比想像中少：銀行怕未來房價下跌，估價通常會比市價保守很多，而且最高只借你七成。東折西扣下來，長輩實際上能動用的資金，大概只有房屋市價的五到六成，恐怕沒有預期中那麼高。
(5) 隱藏的開銷還是得自己付：因為房子的名字還是你的，所以每年該繳的房屋稅、地價稅、地震火災險，甚至是房子老舊漏水要整修的費用，通通還是得從自己額外支付。
(6) 沒溝通好，容易鬧家庭革命：很多長輩還是覺得房子要留給子孫。如果借款前沒先跟小孩商量好，等長輩不在了，小孩想保住房子就得拿出一大筆錢來替長輩「還債贖身」。萬一小孩沒錢還，只能眼睜睜看房子被拍賣，這很容易在家族裡引發爭吵與不滿。
