別對都更抱美夢！專家揭「殘酷3難關」　全台550萬戶老宅多數恐拆不動…

觀察內政部統計資料，全台2025年第二季房屋稅籍住宅平均屋齡達34.1年，為自2009年第一季有統計以來歷史新高，且屋齡30年以上的住宅數量達554萬5,854宅，占比為59％。

全台住宅老化問題日益嚴重，儘管政府疾呼進入「大都更時代」，但改建速度仍不及市場需求，專家直言，有3個原因，讓台灣大部分的老屋「注定難以都更！」

擁有20年房地產與金融業工作經驗，並推出《給首購族的聰明買房術》的蕭大立（阿宅），在他個人臉書發文，逐項分析為何台灣大部分的老房子難以都更？

首先，他說，都市更新之所以稱做「都市」更新，顧名思義，當然是要在都市的老房子，才能有都更資格。

所以，如果你的房子是在都市計畫範圍外，是地點較偏遠的鄉村區或農業區，就算房子夠老，屋齡30年以上，一樣不能都更。

台灣已劃定都市計畫的都市土地，只占國土總面積的13.5％。區位上的差異，先天早就已經刪除掉許多老房的都更資格了。

其次，就算你的房子通過了第一道門檻，是屬於都市計畫內的老房。以現有的都更模式，房價也要夠高，建商評估後具有開發潛力，才會介入都更。

都更本質上是一場商業合作，建商為什麼要幫你都更蓋房子？因為他看中重建後的價值。

所以，開發潛力是核心，房價必須要高到一個程度，建商在分給原住戶之後，剩下的房子拿去賣，還能賺回建築成本加上利潤，這才有介入都更的可能。

所以，房子想都更，區域條件好不好是重點。如果房子在房價低迷的地區，建商計算機一按，發現蓋了會賠錢，那就算房子再老，也沒有建商願意進場。

第三，如果你的老房是在都市房價夠高的蛋黃區，通過了第一及第二道門檻。那也不用高興得太早，因為還有住戶的同意門檻要通過。

都更必須透過住戶的多數決才能推動。以最常見的自行劃定來說，同意人數比例和同意面積比例，都必須要超過4/5。

但在房價夠高、有都更潛力的蛋黃區，老房子一定不會只有單純的住戶，有許多奇奇怪怪的人，早就看中都更潛力進場買房押寶了。這些人是為了投資置產，可能根本不住在當地，現況房子能不能住不是重點，只要沒要到自己想要的條件，就不會鬆口同意都更。

當這些滿腦子就只有錢的投資客存在，就有高機率會成為釘子戶。他們可能會為了自己的獲利，卡住整體都更的進行。

阿宅說，就是因為有以上3道門檻，所以都更才這麼難，大部分的老房，可能最終都無法達到都更門檻，這就是最殘酷的事實。「因此，各縣市說什麼進入大都更時代，都只敢拿成長率出來講，不敢講件數。因為算一算還是只有幾千件，跟當地幾十萬的老房總數相比，還是九牛一毛。」

那要怎麼辦才能解決散布在台灣各地型態不同的500萬老屋問題呢？絕不是只談加速都更程序就能解決的。候選人只談都更行政效率是根本不夠的，必須同時有其他配套性的政策作為輔助。

而阿宅也表示慶幸，政府其實也看到這個問題了，除了現有的都更危老政策外，也正在力推幾項處理老房的配套方案。

首先是已經獲得民意認可的老宅延壽，讓結構安全無虞的老房，在內外部修繕後，能夠在安全前提下，持續安心居住，最棒的是，都市及非都市都適用。

其次是自主都更，改變以建商為主的都更模式，回歸到住戶本身的利益，由住戶組織主導實施都更，不再被動等待建商提案，也不用跟建商分享容積。

要談人屋雙老政策，唯有都更危老、老宅延壽、自主都更3項政策同時推行，才是解決台灣500萬戶老房居住問題的真正解藥。