房價超漲、高空屋率「泡沫恐爆」？他親揭台灣現況：倒楣的是….
過去曾不少房市專家、學者探討台灣房價超漲、空屋率高和供給過剩、金融風險等原因都有可能導致「房市泡沫化」，而面對現今房市景氣急凍，在未來諸多不確定因素下，國內房市泡沫的可能性又有多少？景文科技大學財務金融系副教授章定煊日前在臉書解析「台灣房地產泡沫」，他認為，泡沫並非突然形成，也不會劇烈崩盤作為主要結局，而是以時間、分化與世代轉移的方式被消化。
章定煊表示，過去的市場泡沫，經常是兩三年期間，大家覺得是議題起飛而非市場泡沫，在狂歡中突然破滅，形成重大經濟危機。而現在的房市泡沫是，大家都知道，非常長期，受許多重大衝擊卻堅韌異常。因此章定煊提出「受管理的泡沫」，他認為現在看到業者常說「台灣房地產市場無破沫論」（因為它長期存在）與「台灣房市泡沫突然崩潰導致失落數十年論」（基於傳統泡沫脆弱性），其實都可能不是台灣房市的未來。章定煊分析，「受管理的泡沫」這個說法更多是描述性而非嚴格學術定義。管理良好的泡沫階段，央行會考慮債務增長及其影響，避免過度槓桿；反之則由投機者和貸款人過度推升。
章定煊進一步列舉台灣房市泡沫是否穩固的四大關鍵。一、風險揭露常態化：揭露本身並未抑制行為，反而成為參與市場的心理與制度性免責機制。在台灣房市中，房價過高、所得追不上房價、世代不公平等問題，長期存在於官方統計、政策報告、媒體與學術討論之中。「房市有泡沫」並非禁語，而是高度普及的社會共識。可觀測指標包括，（1）房價所得比、房價租金比長期高於歷史水準；（2）官方文件與政策論述頻繁使用「抑制投機」、「防止炒作」等語言；（3）媒體與民間普遍承認價格不合理，但購屋行為未因此減少。在此支柱下，風險揭露的功能已由「警示退出」轉為「行為合理化」。
其二是信貸與金融結構的風險攤平機制，透過信貸與金融結構，將高房價所隱含的風險，轉化為可被長期承擔的家庭現金流負擔，而非集中爆發的金融風險。台灣房市的典型特徵包括：（1）高自備款門檻，降低初期違約風險；（2）30至40年期房貸，延長風險承擔期間；（3）本息攤還結構，使負擔以月現金流形式呈現；（4）長期相對穩定且低波動的利率環境。這些制度設計使得房價泡沫不再表現為金融體系的即時脆弱性，而是被分散到數百萬戶家庭的長期負擔之中。
第三、政策角色為「止血」而非「戳破」，是政府在房市中的角色定位。在被管理泡沫的框架下，政策的核心目標並非讓價格回到理論上的合理區間，而是避免市場出現劇烈、不可控的下跌。台灣常見的政策特徵包括：（1）選擇性信用管制（特定區域、特定族群）；（2）政策反覆微調而非一次性重手干預；（3）保留豁免條款與過渡期，降低市場衝擊；（4）高度關注銀行資產品質與建商資金鏈穩定。在此治理邏輯下，價格修正並非被否定，而是被要求「緩慢、局部、可承受」。
最後是房地產作為制度替代品的社會功能，來自房地產在台灣社會中所扮演的多重制度替代角色。在租屋制度不穩定、社會福利與退休保障不足的情況下，房地產被視為：（1）對抗通膨的工具；（2）家庭資產累積與世代傳承的核心；（3）老年生活安全的替代性保障；（4）社會地位與穩定感的象徵。章定煊說，當房地產承擔了超出市場本身的制度功能，高房價便不再只是經濟問題，而成為社會可以承受、甚至默認的失衡狀態。
章定煊認為，因為有以上四大支柱的相互強化，使台灣房地產市場呈現出高度穩定、但長期偏離基本面的狀態。因此在此結構下，泡沫並非突然形成，也不會劇烈崩盤作為主要結局，而是以時間、分化與世代轉移的方式被消化。章定煊直言，「有人要倒楣，很可能就是我們下一個世代，或是金融機構與家庭負債來吃這個苦果。」
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