「限貸、跌價、買盤縮」3大利空夾擊！　專家點名「這類物件」去化壓力爆表

近3年預售屋大量推案，加上新青安的推波助瀾，使得具題材炒作的重劃區，或未成熟的市郊，房價一路推升，這類屬於專家認定的蛋殼區，隨著限貸令上路、買氣降溫、銀行審核轉保守，可能出現銀行估價跟不上交易價的窘境，民眾恐陷入財務風險。

回顧2025年，全台買賣移轉量降至8年新低，第三季平均房貸利率上升至2.44％，平均核貸成數下降下滑至71.8％，換句話說，若購買總價1,000萬元的房屋，晚一年入手，自備款得多準備近20萬元，且每月利息負擔也更重，對貸款族可謂「壓力山大」。

進一步觀察不同年薪族群的貸款條件，以年收100～200萬元的族群最吃香，2025年第三季平均貸款利率2.42％，比年收入百萬以下2.45％低，也低於300萬元以上族群的2.49％，成為目前市場上貸款條件最佳的「優貸族」。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，貸款申請的關鍵在於擔保物件的優劣及申請人的財務條件，由於新青安政策補貼趨於尾聲，加上各大行庫嚴謹執行「限貸令」，在資金緊縮的環境下，銀行審核趨嚴，對於還款能力吃緊、自備款有限的小資而言，購屋門檻變高，導致進場意願或申貸過件率雙雙受挫。

張旭嵐指出，若過去墊腳買預售屋，近年交屋時遇到限貸令，在公股銀行嚴審之下過不了新青安門檻，勢必得另外尋求其他民間銀行利率較高的首購方案，導致平均利率有略高的趨勢。

品嘉建設董事長胡偉良接受媒體採訪也表示，房價過去3年漲得快，如今修正得也快，他舉例，「原本每坪單價50萬，可貸8成，就是每坪40萬，交屋的時候，房價下修至每坪40萬，可貸8成，每坪就剩下32萬，從預期的40萬變成實際的32萬，每坪將出現8萬元的資金缺口。」

胡偉良指出，若以權狀30坪的房子計算，買方若想順利交屋，必須額外補足240萬元的現金差額，「對於手上現金早已梭哈的首購族來說，這筆突如其來的資金缺口根本無處籌措，只能無奈選擇違約、斷頭殺出。」

因此，胡偉良直言，蛋殼區推案暴增的重劃區，因買盤退燒，會是2026年去化壓力最大的區域，買房首要避開這樣的區域。