房貸回歸銀行內控「央行緊箍咒未除」　專家估明年Q1恐現房價鬆動序曲

中央銀行18日下午舉行第四季理監事會議，一如市場預期，房市管制措施按兵不動未見鬆綁，但在相關不動產貸款指標皆有改善下，明年起銀行不動產貸款總量管制回歸各銀行內部控管，但仍須按月向央行提報相關數據，持續接受專案金檢。

央行總裁楊金龍在會後記者會上表示，政策調控的最終目標是期待房價軟著陸，「如果對（第七波信用管制）成績很滿意，就會放寬，但現在顯然還沒有，所以還是不會鬆綁，但有給銀行彈性，房貸回歸給銀行管理，但每月要按時給資料。」

針對央行提出「銀行不動產總量回歸由銀行內部控管」，房產業者表示，政策方向並非全面鬆手，而是由「硬性總量限制」轉為「精準控管與用途引導」。

住商機構執行總監徐佳馨認為，在股市大好、熱錢四溢的狀態下，央行擔憂股市資金轉進房市，若此時有任何鬆手的跡象，可能讓各界產生放鬆管制的預期，引發房市報復性反彈。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶則表示，央行按兵不動符合預期，主因在於房價下修幅度尚未達到央行預期，在房價未見顯著鬆動前，緊縮政策仍會是主旋律。

針對2026年起不動產貸款總量改由銀行內部控管，賴志昶補充，這雖象徵貸款總量已因限貸令有所下降，但銀行仍需按月呈報資料且面臨專案金檢，他認為，銀行方其實仍戴著「緊箍咒」，審核撥款將持續保守。對購屋者而言，明年貸款難度恐怕難以實質降低，換屋族僅能自求多福。

高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，央行態度主要聚焦於「去槓桿」與「引導資金歸位」，期間唯一的政策調整，僅針對「繼承取得」與「實質換屋」兩類非投資型買盤，決策展現了極強的「鷹派底氣」。

黃舒衛分析，市場一般認為明年有重要的地方選舉，預料主政當局將釋放政策利多，但他認為，這次恐怕不一樣，因為賴政府記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修是難逃的宿命。

因此，黃舒衛推估，房市的極限壓力測試期落在明年第一季，因為受到買氣凍結，且又面對限期開工、資金斷鏈3方夾擊的建商，從第七波管制到明年第一季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢恐將拉開序曲。