有望打八折？「這縣市」屋主最好說話...專家親曝「議價眉角」

房市趨冷，買房回歸剛需，買方已不再追價，因此議價空間確實逐步拉大中。不過，當買賣雙方價格認知無法拉近時，往往導致成交期間拉長甚至破局，因此，如何議價掌握眉角打破僵局，談到雙方願意接受的合理價，將是交易的重要關鍵。

 

 

根據房仲統計，自8月美國對等關稅上路後，且9月有新青安鬆綁與換屋族延長舊屋出售期限等房市政策調整，9月七都成交議價率維持在10.0％至13.2％的高檔水準，與2024年6、7月房市高點相比，七大都會區成交議價率仍呈現擴大的趨勢。今年8月美國對等關稅上路，出現明顯上升，台北市成交議價率創下14％新高，新北市來到12.1％；桃園10.8％；新竹縣市及台中升至10.7％；台南12.4％、高雄11.8％，其中台中市更創下近兩年新高。

 

而在9月政府釋出新青安鬆綁，以及換屋族延長舊屋出售期限後，七都部分縣市議價率略為下修，其中，台北市、桃園市、台中、台南、高雄議價率稍微下滑，但仍都是相對高檔；新北市則再走高至12.2％，創近兩年新高，新竹縣市也略升至10.8％。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，當前交易量偏低、房價跌幅有擴大跡象的情況，明顯的降價幅度較能爭取快速成交的機會，「降價促成交」仍是目前房市交易關鍵。不過，從近期交易量來看，回升幅度有限，顯示政策利多尚未完全轉化為實質需求。主因在於房價基期仍高，買方普遍預期後續仍有修正空間，加上利率環境趨緊、總價門檻居高不下，讓剛性需求雖然存在，但進場態度偏向謹慎。

 

消基會董事暨房委會委員張欣民表示，現階段已進入「量縮價修正」的盤整階段，買房想議價，公寓機會更大，尤其是蛋殼區、蛋白區跌幅最為明顯，生活機能較差的地段，房價跌超過1成都非常有機會。張欣民直言，從今年底到明年的329檔期，房市狀況仍不明朗，最重要的關鍵點仍要「看央行臉色」，房市是否復甦取決於日後央行後續有無新的房市管制政策。

 

另外，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨曾指出，議價技巧沒別的，但有3大重點你不能不知，第一，就是回推房地產的買賣價格是如何成交？只要屋主期望價格、市場行情、買方設定價格，這3者取得一個最大的平衡，那麼就是房屋成交的時候。不過，如果在市場多頭的時候，房仲說的價格往往會拉高一點；反之，如果是市場空頭的時候，或是這案子有很多競爭者，就會比較貼近屋主的理想價格。

 

此外，徐佳馨說，開價愈高，通常表示屋主目前的信心很強；如果開價突然大幅下修，則可能意味著他有點壓力，想要盡快成交。且除了實價登錄的數據外，許多民眾也會參考銀行鑑估價。另外，如果同一個社區有滿多間個案在賣，屋主會有競爭壓力；但若社區出售案件很少，案子又是市場主流，那屋主確實是有拿喬的空間。不過，現在自用客戶也希望能在取得房產之後賺上一筆，因此，在查詢價格之外，也應該去詢問估價，並且算出自己每個月能負擔的金額。還有，如果這間房子還需要裝潢，記得務必先把裝潢成本加進去。