圖解／房貸還清≠真正擁有房子？「不塗銷抵押權」可能忽略這些事
5168實價登錄比價王 Grey
在台灣，房貸清償後是否立即辦理抵押權塗銷，對屋主而言是重要的決策。雖然多數人選擇在清償後立即辦理塗銷，但實際上，根據專家建議，許多情況下選擇不立即辦理塗銷可能更為有利。
首先，什麼是「房屋抵押權」？不塗銷抵押權會如何？
房屋抵押權是指債務人（通常為「房屋所有人」），把他的房屋作為擔保品，向金融機構或他人借款時，所設定的一種物權。如果債務人未能依約償還債務，債權人可依法透過強制執行程序，將房屋拍賣以償還債務。這種權利具有從屬性，即隨著主債務的存在而存在，主債務消滅後，抵押權也隨之消滅。
好不容易咬牙把房貸繳清後，房子上原本設定給銀行的「抵押權」是不會自動消失的。屋主要自己或請銀行辦「塗銷抵押權登記」，讓謄本上看起來乾乾淨淨。但很多人選擇不塗銷，原因不外乎想省錢、怕麻煩，甚至覺得留著有好處
5168實價登錄比價王本集，以政府、銀行及一般民眾申辦的結果作分析，希望協助大家能提早作規畫與選擇。
公家機關如何看待？防詐+提升效率
【優點】
- 有抵押權紀錄，能避免房子被有心人士假冒過戶。
- 登記資訊完整，有助查驗資產真實狀況。
【缺點】
- 登記資料沒更新，會讓資料「看起來」有疑慮。
- 地政人員要花時間查清楚，行政成本提高。
民眾角度（屋主 / 買家）：省事還是踩雷？
【優點】
- 少跑手續、可以省代書費
- 若未來想向原銀行再借款，可省重設抵押的麻煩
- 房子有「一道防線」，比較不怕被偷賣
【缺點】
- 謄本上看起來像還欠債，會嚇到買家
- 想換銀行貸款時，可能會被要求先塗銷
- 法律上還有殘留風險，將來出問題會很麻煩
銀行角度：方便管理？還是潛藏責任？
【優點】
- 有抵押記錄，方便再貸款、風險控管
- 房子還在銀行名下的「紀錄上」，可多點保護
- 若有糾紛，銀行還有擔保的依據
【缺點】
- 要持續追蹤客戶是否還清，管理成本高
- 貸款審核時可能混淆，影響放款效率
- 未塗銷造成未來法律爭議，增加風險
如果是你，你應該怎麼做？綜觀上述，到底要不要在房貸還清後塗銷抵押權？沒有一定的答案，但民眾應該要知道：
(1) 如果你想轉貸、賣房、登記乾淨，建議塗銷。
(2) 沒有轉貸需求、會向原銀行借款，則可暫時保留。
⚠️ 記得保管好「清償證明書」，這是重要的還清憑證文件。
⚠️ 深怕流程太過繁複？可請教銀行、地政士或代書協助。
5168提醒您：
💬 「塗銷登記」不是自動發生，請自己主動申請！
💬 塗銷費用不高，但找代書可能會產生額外費用。
💬 買房或賣屋時，謄本上出現「抵押權」紀錄，請記得問清楚，是否已還清但仍未塗銷。
常見問題
Q1: 什麼是房屋抵押權？
A: 房屋抵押權是債務人以房屋作為擔保向金融機構借款的物權。
Q2: 房貸還清後是否必須立即辦理抵押權塗銷？
A: 專家建議不一定要立即辦理塗銷，視情況選擇較有利的時機。
Q3: 抵押權登記有什麼優點？
A: 有抵押權記錄能避免房屋被不法過戶，並完整揭露產權狀況。
Q4: 民眾不辦理抵押權塗銷可能有哪些風險？
A: 可能造成法律糾紛，影響未來貸款與房屋買賣的順利進行。
Q5: 銀行如何看待抵押權登記與管理？
A: 銀行認為登記方便管理與風險控管，但持續追蹤客戶成本較高。