五大銀行房貸利率2.3％「根本失真？」　他揭失控市況：民營銀早已衝破3％

2025/8/22 4:30:00

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中央銀行21日公布五大銀行7月新承做房貸利率正式突破2.3％大關，達到2.303％，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄。然而，這項看似驚人的數字背後，隱藏著更殘酷的現實！

那就是民營金融機構房貸利率早已悄悄突破3％門檻，而國銀提供的優惠利率僅有極少數優質客戶能夠享受，一般購屋族正面臨「看得到、吃不到」的信貸緊縮困境。

房產知識平台賣厝阿明直言，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303％根本是『美麗的誤會！』」這個數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，實際上多數民營銀行的房貸利率早已突破3％，甚至達到3.2％～3.5％。

賣厝阿明分析，造成這種利率雙軌制的原因有3點。

首先，新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字。

其次，民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶。

最後，央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5％的利率。」

賣厝阿明補充，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。

值得注意的是，7月新青安房貸金額占五大銀行新承做房貸比重上升至40.28％，創去年7月以來新高。這項數據反映政策優惠貸款已成為市場主力，但也排擠了一般房貸申請人的額度。

賣厝阿明指出，當前房貸市場出現明顯的M型化現象：一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率；另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿。

最辛苦的就是「中間族群」換屋族、小資首購族，他們既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。

隨著民營銀行房貸利率突破3％大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期。未來幾個月，預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，購屋族除了關注官方利率數字外，更應該實際了解市場真實的貸款條件，做好資金規畫準備。

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