買預售想認賠下車…建商1句話打槍　專家曝一線生機：能救一個是一個

竹北某名民眾幾年前以每坪42萬購入預售屋，如今行情已漲至58萬，擔心明年貸款成數不足，決定忍痛拋售，找到每坪45萬承接的買家，主動向建商請求協助換約，卻被以「法律不允許」為由拒絕，即使讓利10萬一坪也無法轉手，最後仍得由建商主導房屋命運。

在新竹也有民眾買預售每坪為25萬，如今市場已上漲至約40多萬，也因擔心交屋時資金壓力過大，他打算以每坪30多萬讓出，未料也遭建商拒絕辦理換約，建商欲以25萬原價回收，或要求買家支付15％違約金了結。

 

高源不動產估價師事務所所長陳碧源在其個人臉書撰文，直指這類事件在近幾年相當常見，為數不少的預售買方主訴被建商或代銷哄騙購屋，後又被建商以「法律不允許」為由，拒絕配合轉讓給第三人。

但是，建商是否可以直接拒絕，一般而言，還是要區分為112年6月30日以前簽訂預售屋買賣契約書，或是112年7月1日以後簽訂預售屋買賣契約書。這個時間點是因為平均地權條例第47之4條第1項於112年2月8日修正、同年7月1日施行日。

如果是112年7月1日之後購買的預售屋，因為預售屋買賣契約禁止轉讓或轉售，除非是二等親、配偶或內政部規定可以轉讓部分，其他就要等到和建商交屋後，也就是新成屋後，才可以轉讓。

如果是在112年6月30日以前簽訂的預售屋買賣契約書，仍被建商拒絕配合轉讓。必須端視下列2點：

第一，要看買賣契約書關於房地轉讓條件內容如何約定，如果是按照預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項的寫法且無其他約定的話，除非有強烈正常理由，否則建商是不得拒絕的。

第二，如果買賣合約書確實依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項的寫法，建商仍以「法律不允許」而不願配合辦理轉讓。這就有問題了。

陳碧源解釋，原因在於內政部除了聲明過法律不溯及既往原則外，很少公開內政部地政司曾經函釋過法律不溯及既往。才讓建商有恃無恐。

內政部地政司曾分別在112年10月26日及113年10月29日做過解釋，他說，這2個解釋，幾乎很少人很少人知道。

1、內政部112年10月26日台內地字第1120050676號函針對預售屋買賣契約限制轉讓之不溯既往原則案，即解釋112年2月8日公布平均地權條例第47條之4第1項關於預售屋讓與或轉售之規定，業經行政院核定自112年7月1日施行。該條例施行前之預售屋或新建成屋買賣契約可再為轉售。但在該規定施行後，如因換約轉售而取得預售屋買賣契約之第三人（即新的「買受人」），則必須適用不得讓與或轉售之規定。

2、台灣新北地方法院113訴字第1866號民事判決中提到，針對112年2月8日平均地權條例第47條之4第1項規定於施行前已簽約預售屋買賣契約，內政部113年10月29日台內地字第1130044500號函曾做同樣解釋，即前開規定於施行前已簽訂預售屋買賣契約之買受人，於施行後可換約1次。

陳碧源表示，地政司的解釋函，就會讓建商的「法律不允許」這句話失效，也因此，建商不見得可以一概以「法律不允許」而拒絕配合轉讓。

但是，每個建案甚至於每個預售屋買賣契約書的寫法可能都不盡相同，消費者應該回頭檢視預售屋買賣合約的寫法，再去和自己認識的律師了解一下，爭取自己最大利益。