糾結房貸利率不夠甜？　專家給6字逆思維：又不是簽賣身契

房市冷颼颼，房貸利率卻持續上揚，甚至有銀行開出上看3％條件，很多人都擔心無法取得條件較佳的房貸，會導致無法買房。

 

 

具地政及企管雙碩士以及普考不動產經紀人等證照的蕭大立（阿宅），擁有20年房地產與金融業工作經驗，他在個人粉專撰文表示，很多人在考慮房貸時，會覺得一旦簽下去了，未來幾十年就完全被銀行綁死。如果沒找到最好的房貸方案，會多付很多利息，但這絕對是誤解！

 

房貸不是30年的賣身契，它其實非常靈活，如果對貸款條件不滿意，未來只要透過「轉貸」，就有機會換成條件更優惠的房貸方案。

 

什麼是「轉貸」？簡單來說，「轉貸」就是把你的房貸從A銀行，搬到B銀行去。為什麼要搬家呢？通常是為了爭取到更好的貸款條件，最常見的就是更低的房貸利率。

 

想像一下，你現在跟A銀行借了錢買房，簽了房貸合約，過了一段時間，市場利率變動了，或是B銀行為了爭取客戶，推出更優惠的利率方案。這時候，你就可以考慮把原本在A銀行的房貸，轉到B銀行去，享受B銀行更低的利率、更長的年限及寬限期，或是甚至增貸申請更高額度。

 

為什麼說現階段選房貸「先求有，再求好」？現在台灣的金融環境，面臨資金緊縮的情況，也就是銀行在放款方面會比較保守，審核也比較嚴格。因此現階段，對大家選房貸的建議，阿宅表示，就是6個字：「先求有，再求好！」

 

先求有：意思是如果你的購屋條件已經到位，但市場上能拿到的房貸利率並非心中最理想的，或者銀行給你的額度、寬限期並不是最好。

 

這時候，你應該做的是，先比較各家銀行方案，選擇現有相對較佳的房貸銀行，讓你能成功先買到房子。

 

再求好：當你買到房子，並繳了一段時間的房貸後，可以觀察市場情況。一旦你發現大環境轉變，市場利率下降、或有其他銀行提供了更好的房貸方案，此時就可以考慮辦理轉貸，爭取到更優渥的房貸條件。

 

以上的作法是用時間換取空間，你看中的好房子，幾年以後未必還有。先讓自己「上車」，比在場邊等待最佳房貸利率條件，卻遲遲無法進場要來得重要。

 

既然房貸可以轉貸，那什麼時候是好時機？又該如何評估呢？

 

銀行在房貸合約中，通常都有「綁約期」（常見是2到3年）。在綁約期內，如果你提前還清貸款或是轉貸到其他銀行，銀行會收取一筆「違約金」。

 

所以，轉貸的最佳時機通常會是：

 

1.綁約期滿：等原本房貸合約綁約期結束，這時候轉貸就不用支付違約金了。

 

2.市場利率下降：當資金轉為寬鬆，整體市場的房貸利率普遍走低時，轉貸通常能取得更低的利率。

 

3.其他銀行提供更優惠方案：有時候銀行為了搶客戶，會推出非常吸引人的轉貸方案。

 

如何評估轉貸划不划算？

 

1.房貸利率利差：新舊房貸利率之間的差距越大，每個月省下的利息就越多。

 

2.轉貸成本：轉貸會產生一些費用，例如：轉貸銀行的手續費／開辦費／鑑價費、地政規費、代書費等。

 

你需要把這些轉貸成本加總起來，並計算透過轉貸後的房貸方案能省下多少利息。如果「省下的利息」大於「轉貸成本」，那麼轉貸就是划算的。