建商降價「15～20％」是假象？他直言遇「4狀況」就會成真

近期房市買氣冷颼颼，市場上還傳出指標建商喊出「讓利價」，建案降價「15～20％」的消息。不免讓外界猜想，所以現在房價是真的鬆動了嗎？為此，馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書「何世昌的房產知識Buffet+」表示，「從多個縣市新建案第一線消息來看，雖然還未出現網傳全台大降價的情況，但不代表這件事不會發生。」

 

 

何世昌進一步表示，眾所周知，寶佳機構不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商；所謂「市場派」，在定價策略上會隨著景氣起伏作彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。觀察過去以來的價格策略，若出現降價，通常是「循序漸進」式降價，而其降價模式，往往在幾種環境下進行價格調整。

何世昌舉例，譬如建案銷售停滯，區域供過於求，當推案數量多、推案量大，倘若在同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，他們會意識到並非個案銷售不佳，而是整個區域供需出狀況，通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

另一種情況就是餘屋案出清，當寶佳啟動價格戰時，殺最兇的並非預售屋案，而是即將交屋，以及已經交屋的成屋案餘屋，這類產品在景氣極差時會出現「骨折價」。例如2016～2017年，八德擴大重劃區當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格由2字頭下滑至1字頭，寶佳的成屋餘屋單價狂砍至14萬，降幅達到30％。因此，如果購屋族非得要超甜價才買，或許可以等待寶佳成屋案出清價那一刻來臨。事後回頭去看，買家個個是贏家。

再者，何世昌提到，目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。近期台南大華建設個案退款降價，正屬於此類。倘若在推案量多的區域，每個案子都賣不好，那很大可能是市場出問題；若是在推案量較少的區域，又遇到銷售情況不佳，若檢討後歸咎原因是出在定價過高，寶佳大多願意調整降價，讓代銷有更大空間，而非炒代銷魷魚。

最後的降價可能就是景氣全面反轉，如果這波房市景氣如同2014下半年至2017年底的全面反轉，那麼寶佳會毫不猶豫在全台祭出大降價。「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。然而，去年第四季以來至今，全台房市仍未全面反轉，反而如同我們先前所預估般呈現「七都走勢分歧」，比如說寶佳大本營桃園市，或者是新北市等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。

何世昌說，雖然多數建案目前價格沒調降，但購屋族不必氣餒，因為「房價是談出來而非等出來的」，現在只要有誠意出價、願意買願意談，我相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。