建商撐不住「跳樓大拍賣開始了？」　專家曝「真降價起手式」

新案市場買氣低迷近一年，市場傳出建商開始撐不住，祭出降價策略。高源不動產估價師事務所所長陳碧源在他個人臉書撰文表示，降價一般有4種。

 

 

第一種是行銷降價。陳碧源形容，例如明明位在汐止，就說是鄰近南港生活圈，然後開價比南港低一點點；或者主打捷運站差一站，結果是安康生活圈比到十四張，但價格只比新店市區或十四張低一點點，就說有便宜或有降價。

 

第二種是誤判形勢。明明區域是50至60萬元的單價，硬是嘗試開價創區域天價或突破天花板到70至80萬元。陳碧源說，這種玩法在房地產很熱很熱的時期，常常獲利頗豐，獲得超額利潤的報酬，而且還一下子就被代銷賣光了，建商也往往扼腕，事後一直說當時還是賣太便宜了。但是當房地產景氣在盤整或式微時，嘗試突破天花板，通常就是踢到鐵板，為了繼續銷售，只好調價回到原本市場行情。

 

第三種是試水溫。比較常見是用幾戶來測試區域市場的水溫，看看有沒有機會創價，進而看建材及規格是否可以用旗艦版來賣，如果不行就調降價格賣標準版就好。

 

最後一種才是真降價。「孝感動天的降價，而且是比區域市場低的破盤價。」

 

最近市場討論最熱的，就是位於台南善化車站附近的寶佳機構大華建設預售案「謙大華」，傳出因房市景氣反轉，建商願折讓已購戶每戶200萬元，等於變相打85折，經查證並非戶戶折讓200萬元，但每坪有著數萬元折價空間。

 

陳碧源表示，該預售案的實價登錄大多集中在41到45萬元，揭露僅售出10戶，顯然很難賣。

 

他說，其實善化車站這一區，去年到今年的住宅大樓預售成交行情，大概就是在35到40萬元，該案顯然高過市場區域行情。而且自今年3月12日最後一筆的實價登錄資料後，就再也沒有成交了，但善化車站還是有其他新案一直賣出。

 

顯然，該預售案的訂價策略不符合現階段對於不動產市場的看法，就幾乎賣不動，所以只能降價回到區域市場上的行情價格。陳碧源說，不過，願意退款給買比較貴的人，也算是功德一件。