賣不掉也不降價給你？他解析「1現象」：這種人會選擇先下車

美國對等關稅、台股重挫夾擊，4月房市大震盪，全台二手屋待售存量持續飆高，截至2025年首季已突破10萬戶大關，4月甚至再攀升到10萬1,492戶，已連三月賣壓正成長。不過即便如此，房價下跌似乎難符合眾人期待，這是為什麼呢？

 

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書「何世昌的房產知識Buffet+」表示，房地產買賣這件事很奇妙，民眾心態總是追漲不追跌，如果把房價歷史線型拉出來看，每波價格修正、成交量低的時候，往往是「相對低點」，履試不爽，前一波空頭的典型是 2015年、2016 年。可是在當下，大家都期望能有更低的價格，所以市場成交量很低。

如果觀察台灣房價變動，會發現台灣房價「多數時間」處於「溫和變動」，不管漲跌變動幅度通常都不大，而漲跌劇烈的時間都比較短。事實上，房地產本身就屬於「低變動率、低風險」的標的，它的價格變動幅度小是正常的，除非有重大利空、利多才會出現大幅度波動。但有趣的是，去年底市場一面倒看衰國內房市，但到了今年，股、債、匯歷經驚濤駭浪，房地產的波動率低、反而相對穩健，完全超乎眾人預料。不過要強調，相對穩健不是說不會跌，而是變動幅度會較小。

不動產估價師陳碧源表示，有人問房市成交量少，為何價格上都不見大幅度修正？其實可以從行為經濟學角度來看，這個參考點是一個很玄的東西，大部分參考點適用他當初買房的價格作為參考價。如果很久以前買的房子，他的參考點就會變成最近的經驗做為參考價格。例如，去年、最近同棟樓上層鄰居賣了哪個多少錢之類的高價，低於那個價格，就是賣便宜了，甚至於認為是賠錢賣了。

此外，陳碧源說，大部分人不願意賠錢賣，除非讓他知道有新的房價或趨勢是低於他的經驗值，這個經驗值也是一種錨定效應，只有他的參考點才會不斷下跌，他真正的底價才會不斷修正。或者一直維持參考點，索性賭一把，賭未來預期會漲也就不賣了。因此，當房市不景氣時，除非有外力因素，否則售屋者往往會把他當初買房的價格、知道的最近的房價高點作為參考價，不願把賣價低於當初買價或低於買價加交易成本、低於最近房價高點等，導致現在市場上會充滿著仍是高價或不如買方認為應該要比較低的開價出現，或者賣方也直接縮手不賣，形成有行無市，成交量大幅萎縮，卻不見顯著的破壞性價格出現。

陳碧源進一步表示，房地產市場鬆動，在於有人的取得成本比較低，所以少賺一點，仍有賺頭，先跑一波無妨。因為經濟行為也有一種確定性效應，就是在當市場出現風險時，已經有獲利的一方，基於風險規避下，會在還可以多賺但有風險，和已經有低獲利但沒有風險下，就會選擇先下車。現在市場上，就有這類人，願意開價低一點出售，但是，現在反而是買方也基於規避損失或厭惡損失下，怕趨勢向下，會有買到就賠的心理，寜可一動不如一靜。