慘況藏不住！六都房價全跌「重災區」浮出 議價幅度曝光
5168實價登錄比價王 Vicky
自央行於去年第3季祭出史上最嚴打炒房政策後，房市買氣瞬間急凍，加上搭配強化金檢，擊落投資客從銀行搬錢購屋的絕技，連帶房價也跟著些許鬆動。根據內政部不動產資訊平台最新資料顯示，去年第4季全台平均房價降至每坪33.8萬元，較前一季每坪36.2萬元下滑6.6％，顯然市場已進入修正階段。
根據內政部公布的數據觀察，六都房價出現不同程度的下跌，第4季全數走跌，其中以高雄跌幅最顯著，較上一季下跌10.4％，其次為台南下跌7.1％。住展雜誌企研室總監陳炳辰認為，南二都現階段房市走冷，與大環境情勢相仿，要有亮點多為個案表現，且先前南部熱潮不乏外來投資買盤蜂擁所致，如今各項利空驅散投資氛圍，自然也重創南二都。而2025年也有大案登場，雖可能具備區域地段、建商品牌、聲勢話題的特性，但實際上都有代銷成本已砸，不得不推的苦衷，若2025年年中買氣依舊不振，後況確實令人堪憂。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前房市面臨多重利空壓力，包括金龍風暴、川普關稅戰、兩岸地緣政治風險等等，若短期內沒有實質性利多題材挹注，今年房市恐難脫低迷格局，甚至不排除價格繼續下修的可能性。而南二都可謂近年科技題材炒作下的「重災區」，區域房價提前反映未來發展利多，但相關建設其實尚未完全到位，加上當地民眾所得增幅遠遠追不上房價漲勢，隨著投資客大舉退場，市場回歸自住買盤主導，部分屋主為避免後市進一步走跌，紛紛選擇主動調降售價、加速出脫，使得第4季房價明顯下修。
馨傳不動產智庫創辦人何世昌分析，觀察南二都房價逐漸從同心圓規律逐漸消退，台南新建案房價仍維持「同心圓」規律，蛋黃4字頭、蛋白3字頭、蛋殼2字頭，至於二手成屋房價，蛋黃與蛋白差異不大，幾乎都是2字頭，而新市、善化、安定等區，更一舉超越南區、安平與永康，蛋黃、蛋白已經攪成一鍋蛋花湯，無法靠房價作為市區與非市區的分野。
高雄的情況也與台南極為類似，何世昌說，蛋黃、蛋白區的二手屋成交單價落差並不太大，僅鼓山每坪成交單價突破3字頭、達到34.4萬元，另外岡山每坪單價19.4萬元最低，其餘行政區都在2字頭。僅蛋殼區湖內、大寮等兩個區域房價1字頭，價格相對低廉。至於新建案，高雄蛋黃區均價4字頭、蛋白3字頭，唯蛋殼區卻已來到2字頭與3字頭，與蛋白區房價水準差距縮小。
台南市不動產估價師公會資通會主委林利州表示，南二都成屋市場目前房價體質相對虛弱，受金龍海嘯影響較大。而根據目前市場情況，林利州建議，財務條件佳的剛需自住者仍可趁勢擇優選擇蛋黃區地段佳的不動產，議價可嘗試以開價減價15％～20％為底往上，畢竟好的地段房源產品也不是天天都會有釋出出售的契機，其餘情況者建議觀望2～3個月，視房市後續發展情形屆時再為判斷。