(有影)屋內下小雨好躁! 里長介入鄰居「房屋漏水」糾紛反被告

5168實價登錄比價王 灰編
影片來源:DQPA住宅消保會
 
房屋滲漏水怎麼辦?找里長有用嗎?圖/住保會
房屋滲漏水怎麼辦?找里長有用嗎?圖/DQPA住宅消保會
 
家裡發生滲漏水,找里長或水電有用嗎?
 
里民幾乎所有生活大小事,第一時間都會想請里長幫幫忙,就連房屋漏水也不例外。
 
住保會在實務上曾碰過一案例。有位里長出面打算處理里民房屋漏水的問題,結果匆匆跑去現場,竟不明就裡地直言:「一定是這地方漏水,如何修復...」等等下指導棋。
 
結果修理完才發現,實際漏水點和里長當初提出的位置並不一致。「公親變事主」里長連帶被提起訴訟,遭列為被告之一。
 
發生房屋漏水,住保會鑑定科長呂宗信呼籲,民眾在第一時間,尋找一家正確的抓漏公司,而不是去找里長。

抓到漏水原因後,找適當的工廠或公司。確認原因點後,兩造當事人都了解漏水點的成因,以及後續的修繕方法,釐清後還須明定清楚的合約書,包含時間表(或成本預算)等。

第三方協調or民事訴訟?

住保會鑑定科長呂宗信建議民眾,萬一真的發生糾紛,務必尋求第三方協調。期盼藉由第三方出面,與對方溝通,進一步釐清楚問題,且協調若能成立,後續將有專人協助謄打好調處書、確認好滲漏水點位修繕等步驟。

假如調處不成立,遇到對方死不認錯,此時只好保留自身權益,向地方法院提起民事訴訟。

滲漏水能主張什麼?
 
住保會鑑定科長呂宗信說明,民眾遇到房屋滲漏水,可主張五項內容:
  1. 有無滲漏水
  2. 成因
  3. 責任歸屬
  4. 修繕費用
  5. 房屋價值減損
民眾可將現況(漏水程度)拍照存檔,證明前面是沒有漏水狀態,現在因為樓上發生什麼狀況,有個前後對比照,確認有漏水情形。

接著是成因,水因為地心引力由上往下流;一定跟樓上有關係,至於跟樓上哪一個東西有關,牽涉到「責任歸屬」問題。
 
往後如何將漏水狀況修繕完善,雙方就須討論相關的修繕費用。

房屋價值減損怎麼主張?

「房屋價值減損」其實並不是每個人都能主張的。
 
住保會鑑定科長呂宗信補充,若換個說法「污名價損」,因滲漏水是可完全修繕到好的,所以它不會有污名減損問題。
 
假設你家正在滲漏水,屆時修繕完畢,等到下一手要賣給他人時,在「不動產估價」上,屋主是可以勾選房屋無漏水情形。

除非滲漏水嚴重程度,已影響到建築結構安全性問題,例如天花板剝離、鋼筋鏽蝕,即便修繕好,結構安全仍有疑慮者,才會有房屋價值減損問題。

為何要第三方鑑識鑑定?法官無法面面俱到,勢必對於較專業的工程問題不甚了解,所以一般遇有滲漏水情形,都會委託第三方,針對現場做鑑定。

滲漏水鑑定作業流程
 
「滲漏水鑑定作業」大致分為4個項目:
  1. 初勘:進行現場初步勘察
  2. 試驗:進行各項必要的試驗工作
  3. 報告製作:整理試驗數據並製作報告
  4. 審查:報告審查及修訂
其中第一步,相關人員會至現場初勘,原因是民眾向法院提供調處時的現場照片,有時因拍攝距離過近或太遠,鑑定人員可能有時無法確認現場相對位置為何,所以需要到現場初勘。
 
有些屋主可能疑惑,為什麼初勘不會有報告書?呂宗信說因為「初勘報告書不具有任何效益」,相關人員初不僅以肉眼去看,現場大概發生什麼事情,而非實際檢測,所以不具有證據的效力。

初勘的前置作業是要確認:現場鑑定範圍有哪些?距離有多遠?試驗哪些項目?

滲漏水報告書內容有哪些?
 
滲漏水報告書內容大概分為三項:
  1. 現場到底滲漏水的嚴重程度?是否有影響到結構安全,因為這關乎你能不能主張房屋價值減損問題。
  2. 現場滲漏水的原因
  3. 後續修繕費用
接下來透過法院審查,審查完後就會提供報告書。

滲漏水試驗項目有哪些?
 
試驗項目依工程慣例,分為1-10項:
  1. 目視檢測
  2. 水壓測試法
  3. 試水法
  4. 水分計測試法
  5. 紅外線熱相儀檢測法
  6. 牆體探測器法
  7. 聽診法、敲擊法
  8. 內視鏡法
  9. 停水測試法
  10. 兩造說明法
鑑定人員怎麼判斷漏水原因?
 
鑑定人員如何判斷漏水原因?分為時間、天氣以及其他:
  1. 持續性滲漏 ─ 給水管(冷熱水管):評估長期滲漏問題,可能來自給水管的漏水。
  2. 間歇性滲漏 ─ 防水層、排水污水管(含管道間):辨識室內防水層、排水管、污水管的間歇性滲漏可能原因。
  3. 下雨天滲漏 ─ 外牆防水層、頂樓防水層:審查下雨天導致的滲漏問題,可能由室內防水層或頂樓防水層引起。
  4. 其它 ─ 施工瑕疵、材料不當:調查施工瑕疵及其他因素可能導致的滲漏。
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