圖解／時間差不多囉！年度課金項「地價稅」來了 屋主節稅看這篇
想要買間適合自己的房子，總要花上心思研究，好比打遊戲副本，事先查好攻略，注意各項細節與機制，才有機會成功通關。
但百密一疏，身為第一次買房的小白，偶爾會有沒想過、沒有親身經歷過的情境，以致於買房後必須付出更多的時間和金錢，才能應付各種千奇百怪的屋況條件。
這些買房的「隱形成本」包含修繕、維護費，當然包含各種火災險、地震險，還有每年屋主應繳納的房屋稅、地價稅等各種稅費。
本篇5168實價登錄比價王，介紹每年11月屋主必須繳交的地價稅與相關的節稅要件。
什麼是「地價稅」？誰要繳納？
- 地價稅屬於一種「持有稅」，所以無論是否有發生買賣交易的情形，只要持有對已規定地價的土地，就應課徵地價稅。
- 根據稅法規定，8/31當天登載在土地登記簿上的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。
稅務局指出，實務上常發生土地所有權人於8月訂約將土地移轉他人，於9月1日以後才完成土地移轉登記的情況，當年度地價稅納稅義務人仍為原土地所有權人，如民眾在移轉土地所有權或設定典權時，約定雙方按月份比例負擔稅款，這是屬於交易雙方的「私權行為」，無法因此變更公法上的納稅義務人及應納稅額，仍由原土地所有權人負繳納責任。
地價稅的時程基準：
- 課徵期間：每年徵收一次，自11/1（開徵日）~11/30（截止日）。
- 課稅所屬期間：同年1/1~12/31。
- 納稅義務基準日：每年的8/31。
註：但經法院或行政執行分署拍賣取得之土地，以領得法院核發權利移轉證書之日為準；另經法院判決共有物分割、公用徵收或因繼承而取得他人之土地，在未辦理產權移轉登記前，分別以法院形成判決確定日、公用徵收之補償費發放完竣日或繼承開始日為準
(一)一般用地稅率
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稅級別 |
計 算 公 式 |
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第1級 |
應徵稅額＝課稅地價（未超過累進起點地價者）× 稅率(10‰) |
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第2級 |
應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價未達 5 倍者）× 稅率(15‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.005） |
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第3級 |
應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價 5 倍至10倍者）× 稅率(25‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.065） |
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第4級 |
應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價 10 倍至 15 倍者）× 稅率(35‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.175） |
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第5級 |
應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價 15 倍至 20 倍者）× 稅率(45‰)－累進差額（累進起點地價 × 0.335） |
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第6級 |
應徵稅額＝課稅地價（超過累進起點地價 20 倍以上者）× 稅率 （55‰）－累進差額（累進起點地價 × 0.545） |
(二)特別稅率
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適用土地 |
稅率種類 |
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(1) 自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 |
2‰ |
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(2) 公共設施保留地 |
6‰ |
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(3) 工業用地、加油站、停車場（不含臨時路外停車場用地）等事業直接使用之土地 |
10‰ |
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(4) 公有土地（按基本稅率徵收） |
10‰ |
🧮地價稅實例計算
小王在「比價市」擁有2筆土地：
(一) 甲地 70 平方公尺，申報地價每平方公尺 1 萬元。
(二) 乙地 60 平方公尺，申報地價每平方公尺 8,800 元。
(二) 乙地 60 平方公尺，申報地價每平方公尺 8,800 元。
【問題】假設「比價市」累進起點地價為 170 萬元，又乙地按自用住宅用地稅率計課，這樣小王每年應繳納地價稅是多少錢？
(1) 甲地申報地價 × 面積（平方公尺）＝甲地地價總額 < 累進起點地價（170 萬元）
1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（甲地）
➜70 萬元 × 10‰ ＝ 7,000 元
1 萬元 × 70 ＝ 70 萬元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（甲地）
➜70 萬元 × 10‰ ＝ 7,000 元
(2) 乙地申報地價 × 面積（平方公尺）＝ 乙地地價總額
8,800 元 × 60 ＝ 52 萬 8,000 元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（乙地）
➜52 萬 8,000 元 × 2‰ ＝ 1,056 元
8,800 元 × 60 ＝ 52 萬 8,000 元
地價總額 × 稅率 ＝ 稅額（乙地）
➜52 萬 8,000 元 × 2‰ ＝ 1,056 元
(3) 甲地稅額 ＋ 乙地稅額 ＝ 小王每年應納稅額
7,000 元 ＋ 1,056 元 ＝ 8,056 元
【註】自用住宅用地特別稅率不累進，故單獨計算，不必併入所有權人地價總額計算稅額。
屋主要如何有效節稅？
- 自用住宅用地適用條件：
「直系親屬」：除直系血親外，還包含直系姻親，地上房屋如有土地所有權人的直系姻親，例如媳婦、女婿、岳父或岳母等設立戶籍，也符合自用住宅用地設籍規定。
1. 土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。
2. 無出租、無營業之住宅用地。
3. 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
2. 無出租、無營業之住宅用地。
3. 土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
4. 土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，以 1 處為限。〔供已成年（滿 18 歲）之直系親屬設籍居住者，無 1 處之限制〕
5. 都市土地面積未超過 300 平方公尺（約 90.75 坪），非都市土地面積未超
過 700 平方公尺（約 211.75 坪）。
6. 應於當年 9 月 22 日前提出申請，逾期申請者自申請次年適用（申請期限截止日適逢例假日時，順延至次 1 個上班日）。
- 戶籍遷出至少須保留土地所有權人或配偶、直系親屬其中 1 人的戶籍，才可繼續適用自用住宅用地特別稅率，全戶戶籍遷出，已不再符合自用住宅用地特別稅率要件，應於 30 日內向地方稅稽徵機關申報，以免受罰。
- 土地所有權人變更（例如買賣、贈與、繼承、信託、新購持分），新所有權人須重新提出申請，才能適用地價稅特別稅率。
- 適用特別稅率減免原因、事實消滅時，應於 30 日內主動申報。
