（有影）鄰居施工害房屋傾斜　發生施工鄰損怎麼辦？

 

2023年9月，北市中山區的基泰大直因施工不當導致附近住宅房屋下陷、周遭住宅受損事件。北市建管處日前(3/10)發布新聞稿表示，市府仍要求基泰1.2倍賠償金額提存法院以確保市民權益。

 

天坑頻傳、房屋下陷等畫面歷歷在目，任誰都不想自己久居的住所，因鄰地建案施工不慎，導致屋內出現巨大裂縫，嚴重者甚至出現傾斜、倒塌的情形，一夕之間家園面目全非，面臨有家歸不得的窘境。

 

消保會邀請同時具有土木技師身分的馮世道律師，分享鄰損事件應如何應對。

 

 

 

所謂現況鑑定，是指技師公會會發一份公文給住戶，要求在新房蓋房子前，確認你家到底長什麼樣子？比如是否有已存在的受損狀況如裂縫。

 

馮律師表示，「現況鑑定」用意在於，除一般裝潢(EX.住戶裝潢施作的天花板)等看不到，技師可至現場觀察就屋內的裂縫、損害等情況作紀錄，目的是為避免建商在你家附近蓋新房，萬一不幸發生鄰損事件，因事前曾做過現況鑑定，在法庭上受災戶才有辦法舉證，比對新舊裂縫的生成差異、施工後造成的損害範圍到哪裡，追究後續的相關責任等。

 

 

舊房子拆除需「有拆除執照」、新房子的施工需要有「建築執照」，均屬於行政機關給的許可證明。過程中若建商蓋房子，導致你家房屋有受損，縣市政府就會介入要求營造廠商，出具切結證明並無損害他人房屋。假如雙方不接受上述結果，就要盡快請第三方經政府核可的機構做鑑定。

 

馮律師補充，實務上來說，開發商在房子要開挖基地前，需在一定範圍內做鄰房鑑定，理論上是開挖深度的2-3倍，為保護雙方的措施。

 

 

若開挖不慎造成民宅受損，民事糾紛最典型就是侵權行為，法律條文說明如下列圖示，可作為鄰房受損的請求基準：

 

 

 

律師提到，一般縣市政府會鼓勵民眾可先與建商調解，不要走到訴訟這一步。

 

假設順利的話雙方已和解，最後建商房子蓋完，使用執照也如期拿到。所以政府機關會以「使用執照卡關」的手段，施壓建商與鄰房之間做和解；但萬一雙方認知的「受損程度」、「賠償金額」差距過大，導致無法和解，住戶就需自費做鑑定，而這筆自費的鑑定負擔，將由各縣市政府制定「單行法規」作為專門處理施工損鄰的依據。

 

原則上，委託人仍應負擔這筆費用，縣市政府為「行政機關」並非「司法機關」（即法院），如遇雙方僵持談不攏，最終仍尋求司法途徑解決，此時縣市政府也無法介入。

一般縣市政府處理辦法中，會希望建商到法院提存一定金額，目的在於避免民眾最終告贏建商，事後卻拿不到錢。

 

 

這兩種雖為不同鑑定，但環環相扣。蓋房前，會需要「現況鑑定」；蓋房途中若造成鄰房受損，會進行損害賠償的安全鑑定。

 

● 現況鑑定（拍照記錄）：施工前紀錄房屋當下的現況，如裂縫、滲漏水、磁磚脫落等，以利未來發聲施工損鄰時，可有依據進行對照及釐清責任歸屬。

● 損害賠償鑑定：發生施工損鄰後，依據鄰損程度，評估是否影響居住安全與公共安全，以及對其結構進行評估，進而判定是否進行補強或拆除工程，及後續賠償事宜。

 

馮律師補充，遭鄰損的傾斜屋雖有補強方法可扶正，但不一定能完全扶正，力學上耐震強度也會因此減損，除修補費用外，還有一個「建築物價值減損」，民眾提出求償時也可主張。