10月房市觀察／打炒房失策？　新青安激出剛性買盤：買方不等了

六都地政局公布9月建物買賣移轉棟數，合計2萬1,083棟，年增14.8％、月增4.4％，年增率連續3個月開出紅盤。不僅如此，房價宛如鐵板一塊，第二季六都平均房價小漲0.84％。

 

在新青安房貸加持、央行釋出換屋有條件限貸鬆綁，市場空頭氛圍已被沖淡，剛性自用買盤逐漸回籠，低總價、小坪數產品傳出捷報，估計到選前房市都將確立「多空拉鋸、量縮價穩、個案表現」三大主軸。

 

 

 

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，今年下半年，房市政策特別多，「特別的是，不像過去只有打和救兩種型態，而是多空交織。」

 

徐佳馨表示，在打炒房政策上，除了已經上路的平均地權條例修正，還有正在立法院審議的囤房稅草案；至於利多消息面，則有行政院新青年安心成家方案、北市府再拋出「「都更5＋2箭」新利多政策，以及行政院通過危老條例興建規定修改，擴大公共土地參與都更。

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐亦持相同看法，她分析，目前房市政策「恩威並濟，柔中帶剛」，平均地權修法加上囤房稅2.0，抑制置產族布局，但是另外一方面，央行暫緩升息，又祭出安心成家優惠利率向首購自用族群招手。

 

 

自2000年以來，央行共升息26次、降息27次，最近一波升息循環始於2022年3月開始，央行理監事會連續五季決議升息。大家房屋企劃研究室總監郎美囡表示，利率走勢深度影響買方購屋意願，去年3月一次升息1碼（0.25％），當時3月全台買賣移轉棟數還超過3萬棟，下個月立刻下跌到2萬8千多棟，月減13.4％。

 

市場交易量反應出央行升息壓制的效果相當明顯，在不確定央行是否停止升息前，買方憂心購屋申貸後，就會面臨連番升息的貸款壓力，因此選擇觀望。

 

不過，考量國內外經濟情勢，台灣通膨也逐步受控，以及房市一、二手市場也出現降溫現象，短期內央行並沒有升息的急迫性，因此今年第二季開始停止升息，也沒有再進一步拉高信用管制，整體房市在政策逐步調控後，已經是較為健全的自用市場。

 

央行五度升息，房貸利率水準普遍站上2％大關，但由於政府祭出青年安心成家貸款加碼補助，讓下半年房市在平均地權新制和2024總統大選等干擾下，交易有復甦跡象。

 

 

根據台灣房屋和中央大學合作的「購買房地產時機」指標調查，9月「購買房地產時機」為105.7點，較上月下降1.25點，但分數仍落在100至200之間的「偏向樂觀」，連續37個月維持在100以上的樂觀區間。

 

張旭嵐表示，新青安優貸方案於8月上路，第三季看屋量較上季提高兩成，購屋族中有八成是35～45歲的首購自用族群，尤其是低總價的中古屋，以及相對平價的蛋白區，人氣大增。

 

台經院產經資料庫總監劉佩真也指出，8月初實施的新青安房貸優惠措施，確實吸引首購族、帶動一波買氣，至少讓符合資格的買方能較容易跨過購屋門檻，推升成屋市場交易，預售屋也因業者多推出低首付方案吸客，又有新青安加持而有買氣。只是在房價仍高之下，首購族多鎖定蛋白區、較低總價產品，才更易入手。

 

根據財政部統計，截至8月底，八大行庫單月撥款金額167.86億元，比7月超過1倍以上，至於受理的申請量，8月單月有六千多件，是7月份的3倍以上，無論是戶數還是金額都雙雙成長。

 

 

究竟今年的新青安優惠貸款與過往青年貸款有什麼不同？

1.貸款額度：從800萬增加至1,000萬。
2.寬限期：從3年延長到5年。
3.貸款期限：貸款期限從30年拉長到40年。
4.貸款利率：政府補貼一碼（0.25％），加上現行行庫補貼半碼（0.125％），合計共補貼利率0.375％；一段式利率將從2.025％降為1.775％。

 

此方案實行的時間自2023年8月1日起至2026年7月31日止，期限共3年。

 

此外，根據財政部規定，除了轉貸戶不適用外，只要本人、配偶或未成年子女，名下沒有自有住宅的人皆可申請，並沒有年齡限制。

 

 

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，買氣升溫快速，這也代表在新青安貸款推出後，許多有剛性需求的民眾，在看了很久的房子後，決定在政策加持下進場買房。

 

不過，買氣雖有明顯回溫，但受惠新青安貸款的物件以位於蛋白區的小坪數低總價的物件為主，因此小宅的房價可能會繼續上漲，但大坪數、高總價的物件則不會受到新青安貸款的政策利多加持。

 

 

至於對有自住需求的民眾來說，現在是否正是進場買房的好時機？何世昌認為，如果有需求又負擔得起，「不如就買了」。

 

何世昌分析，由於去年下半年到今年上半年間，房市買氣不佳，加上房地合一稅的5年重稅閉鎖期，造成中古屋的委售量不多，在二手屋供給量減少的狀況下，突然有政策利多，第一波買房的民眾自然「先到先選」，物件選擇較多，通常也有些議價空間，選擇觀望的民眾，則會看到物件變少、價格又變貴的結果。

 

全球居不動產情報室總監陳炳辰也指出，現在整體市場一致看好明年選後利空出盡，有助房價走漲，要是愈拖愈晚，賣方也會在價格上愈趨堅守。

 

陳炳辰建議，可挑選重劃區核心地帶的外圍，或是二三線的區域，在價格上本屬親民，但現階段也沒有漲價的條件，仍可買在符合區域行情的價位。如果是換屋族，則能在中坪數的物件上琢磨，不論市區或重劃區都因市況不佳，這類產品總價稍高而有賣壓，會比起小宅更有價格討論空間。

 

何世昌提醒，對於買方而言，「慎選區域、下定決心」是目前對房市格局的操作方式；對於賣方而言，預估價格上漲的機率較下跌高，賣方沒有急著賣的理由，就可以慢慢地待價而沽，只是需要留意像房地合一稅閉鎖期，及預售屋不能換約轉售等限制。

 

 

至於明年初總統大選將屆，何世昌表示，選舉通常對房市的影響短則3個月、長至半年，推案量也會明顯較少，不過，現在看來由於選情不熱，因此受到的影響也不會太大，至少到明年329檔期，房市應可中性偏樂觀看待。

 

陳炳辰則認為，明年除了大選結果明朗，同時亦可望升息暫歇，以及市場應已對於房市調控適應等，皆有利於房市復甦，屆時自然有房價走升的空間，建議自住買方應盡早進場布局。