圖解/你想買的是金拍屋 還是銀拍屋?秒懂3種法拍屋

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你想買的是金拍屋 還是銀拍屋?秒懂3種法拍屋|實價登錄比價王
你想買的是金拍屋 還是銀拍屋?秒懂3種法拍屋。圖/實價登錄比價王 製作
 
想要買房子,取得物件有很多種管道:透過屋主自刊廣告、委託房仲、或向建商代銷業者直購等,也有一些人尤其投資客,會想要以低於市價的方式取得房屋,之後收取房租或轉手賣掉賺差價等,而這樣的房屋多有「狀況」,像是原本房屋所有權人可能因故無法繼續繳交貸款,或夫妻協議離婚後,基於「夫妻財產共有原則」,必須將彼此名下不動產、動產等平均分配二人,此時房子就需鑑價、委託法院將房子拍賣。這類房子,廣義來說就是俗稱的「法拍屋」,其中又因拍賣執行單位不同,又分成「法拍屋」、「金拍屋」與「銀拍屋」等三種房屋拍賣類型,繼續往下跟著圖表介紹,看看其中的異同。
 
什麼是「法拍屋」?
 
法拍屋,簡單理解其實就是法院拍賣的房屋,即債權人向法院聲請拍賣債務人的不動產,依《強制執行法》執行。一般法拍屋會在各地方法院舉行,投標方式主要有「現場彌封投標」或投標人不需到場,以郵寄投標書的「通訊投標」兩種,標的物的所有權為債務人。
 
一般法拍屋流程與特點|實價登錄比價王
一般法拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
 
法拍屋的投標底價,法官會依「估價報告書」訂定;投標保證金則依投標底價的10~30%,一般為20%來支付。想要投標的民眾須留意,一旦法拍屋得標後,必須在7天內繳清尾款,否則會被視為棄標,最嚴重者可能會連保證金都無法全部拿回。假設順利在期限內付清剩餘款項,14日後法院才會核發「不動產權利移轉證明書」,民眾才能憑這份證明書,委託代書辦理後續的「產權登記」及「過戶」。
 
一般法拍屋流程與特點|實價登錄比價王
一般法拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
 
不過,對於一般已經需要貸款購屋民眾,此時因產權尚未轉移,又要在7天內籌措大筆資金繳付尾款,確有難度。為了不要讓自身陷入「屋財兩失」的窘境,大家各憑本事,有的人會尋求民間金主補足資金缺口,但通常利率較高;另一種方法是,事先詢問是否有銀行願意提供「法拍屋代墊款」。所謂「法拍屋代墊款」是指通常為期1個月的無擔保信用貸款,因對銀行業者風險很大,所以利率平均仍要6%,關鍵在於一旦你取得房屋產權後,銀行就會將貸款轉為利率較低、年限較長的一般房貸。
 
雖然購買法拍屋,就是看中法拍屋較一般市價便宜,但還是有幾個缺點:
 
(1)普遍來說,一般遭法院拍賣的房屋,大多會在屋外貼上封條,所以只能看見外觀,無法入內確認真實屋況。
(2)法院不負「瑕疵擔保責任」得標人須自負風險。對於有些肉眼看不見的隱憂,像是可能買到有結構安全疑慮的海砂屋,或是多一些透心涼室友的「凶宅」等等。建議投標人務必查閱法拍公告物件的備註欄,確認有無車位、有無租約等現況。或調閱謄本、現場場勘附近同棟大樓、同個社區房屋,來推測室內的格局。當然,向鄰居或管理員打聽,法拍屋是否為凶宅等其它隱藏風險,也不失為一個好方法。
(3)法院拍賣的房屋,大多為「不點交」物件,因法拍屋的所有權人屬於債務人,萬一遇到得標的法拍屋,還有人住在屋內占用中,得標人可能就要多花心思溝通,再不然就只能花錢了事了。
 
什麼是「金拍屋」?
 
「金拍屋」指的是法院委託「台灣金融資產服務股份有限公司」(以下簡稱台灣金服)拍賣抵押不動產,其法源依據有《強制執行法》與《金融合併法》。組織成立背景主要是因市面上法拍屋太多,政府為了要加速解決不良債權,促使法院更快處理法拍屋等因素,台灣金服公司因此誕生。
 
小王百科:「台灣金服」是依據金融機構合併法第11條,及財政部公布的「公正第三人認可及其公開拍賣程序辦法」之規定,擔任公正第三人,並以獨立、客觀及公正之經營理念提供各項服務。本公司於90年10月5日獲財政部核發公正第三人認可,同年10月17日獲經濟部發給公司執照,「台灣金服」成立。全台設有北中南三處據點。<資料來源>
金拍屋流程與特點|實價登錄比價王
金拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
 
基本上金拍屋的執行程序、法律效力與投標金額等,大致上與法拍屋相同。有二點不同:第一,台灣金服的投標地點分為北、中、南三區,不像法拍屋是各地方法院。第二,根據台灣金服官網說明,除非該物件是空屋,且由「債權銀行保管」, 台灣金服公司會主動聯絡債權銀行,詢問該行是否願意提供帶看服務。 若是銀行願意帶看的物件,業者會在各案件的拍賣公告中「 備註欄」註明。
 
金拍屋流程與特點|實價登錄比價王
金拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
 
什麼是「銀拍屋」?
 
若不動產債權人為銀行,經法拍無人購買而流標者,回到銀行端可自行處分拍賣的不動產,就是銀拍屋,依《一般不動產交易法》執行。購買銀拍屋因標的物所有權屬於銀行,具有「產權清楚」、「可以帶看屋況」及「可以點交」等優點。有別於法拍屋和金拍屋,銀拍屋主要有喊價式競標,及部分銀行業者也採用「通訊投標」方式。其中,喊價競標最早可追溯到多年前今周刊的一則報導。報導中訪問戴德梁行總經理顏炳立,他提及台灣第一場銀拍屋是由具外商背景的花旗銀行,委託戴德梁行,在2001年以「公開競標、口頭喊價」的機制拍賣不動產,為此奠定銀行拓展房屋拍賣業務的基礎。
 
銀拍屋的流程與特點|實價登錄比價王
銀拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
法拍屋通訊投標書範例圖。圖/法務部行政執行署新北分署
法拍屋通訊投標書範例圖。圖/法務部行政執行署新北分署
 
銀拍屋的流程與特點|實價登錄比價王
銀拍屋流程與特點。圖/實價登錄比價王 製作
 
魔鬼藏在細節裡,購買法拍屋前前後後要注意很多事情。有人會說新手買房別碰法拍這塊;也有人說可以先從銀拍屋下手,因為至少房子是銀行的,他們會整理過,且產權清楚。無論如何,就像民眾查詢實價登錄一樣,很多枝微末節的小事,真的都會藏在明細或備註欄裡,包含法拍屋能否點交?可不可以事先進入屋內,確認房屋現況等,都將有跡可循。
 
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