人老屋也老！北市屋齡全台最高　專家提醒買中古屋兩大風險

不僅台灣人口逐漸高齡化，連房子老化的情形也越來越嚴重，根據內政部房屋稅籍統計資料顯示，在六都中，住宅老態最明顯的就是台北市，平均屋齡高達36.2年，且竟有高達71.2％的住宅屋齡超過30年！

 

根據內政部110年第4季房屋稅籍住宅屋齡分佈，全台總計有896.5萬戶住宅，其中有50.1％的住宅屋齡超過30年，而平均屋齡最年輕的地區為桃園市26.6年，全桃園市僅34.4％的住宅屋齡超過30年。而台中市28.7年、新北市29.9年，平均屋齡也逼近30年大關。而首都台北市36.2年為六都屋齡最高；台南市及高雄市的住宅也有偏老現象，台南市33.2年，且有50.7％的住宅屋齡超過30年，高雄市31.9年，全市也有51.6％的住宅超過30年。

 

 

 

 

對於全台老屋爆量的慘況，全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，出於低利與熱錢，又沒有其他穩健投資標的，全台房市走熱下，很多年輕人以自備款低的預售屋為主，老屋不只賣相差，加上動輒自備款三成，若非投資因素，或是個人喜好，加上坪數大也會來到較高的總價，都較不會受到年輕族群青睞，市場區隔下只會跟同類型產品相互影響。

 

陳炳辰補充，以台北市為例，老屋多為長期不爭事實，雖出於土地價值高，工作機會多，地狹人稠以及投資潮盛、房屋量體供需失衡等多重因素下，蛋黃區塊尚不至於因為屋齡老而撼動房價，不過陳炳辰強調，不少老宅區塊都面臨毫無增值性的窘況，甚至帶衰區域房市，像是新北投站周邊、士林區的社子、文山區、萬華區的龍山寺、大同區等處都有不少老屋太多的區塊，區域房價長期走低，不乏單價3字頭交易案，不見得因為台北市門牌而吃香。

 

陳炳辰指出，若非具備開發的地帶，即便為六都直轄縣市也都難有新屋大樓，就算新北市也有如萬里、石門、金山、貢寮、烏來等等，或是桃園市復興區均可能難有新案，進而呈現屋齡老化的情況，而沒有居住、辦公、店面等房產價值，就等於去了一大半的發展可能性。因此老屋得具備出租價值或位在精華地段，又或是重劃區規劃、都更議題，否則未來確實相較悲觀，也沒有可期待空間，反而影響整體市容。

 

陳炳辰舉例，台南市住宅的確有偏老現象，不乏山區郊野，大概在學甲區可能會有沾光南科的區域房市，而這些區域若為透天新案，也會有接近千萬元的可能性，像是關廟區，至於其他區塊透天新案則來到五、六百萬，會與中古屋有三四成的落差，買盤除了在地人，也會有因為價位相較偏低而買進的外來投資客，但整體來說都與房市熱區天差地遠。

 

台大土木工程學系博士郭紀子指出，以建築物的耐用年限50年來舉例，如果買大於30年的中古屋，必須承擔的風險就會相對較高，且得留意水管老舊、蟲鼠蚊蠅等問題，而因屋齡舊讓每坪裝潢費上看10萬元也不無可能，所以即便購入價格低，但裝潢費用驚人也是不划算，另外，也可能歷經10～20年就會有想換屋的打算，因為建築結構上會因遭到破壞而影響安全，住久了也不會安心。