人老屋也老!北市屋齡全台最高 專家提醒買中古屋兩大風險

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不僅台灣人口逐漸高齡化,連房子老化的情形也越來越嚴重,根據內政部房屋稅籍統計資料顯示,在六都中,住宅老態最明顯的就是台北市,平均屋齡高達36.2年,且竟有高達71.2%的住宅屋齡超過30年!
 
根據內政部110年第4季房屋稅籍住宅屋齡分佈,全台總計有896.5萬戶住宅,其中有50.1%的住宅屋齡超過30年,而平均屋齡最年輕的地區為桃園市26.6,全桃園市僅34.4%的住宅屋齡超過30年。而台中市28.7新北市29.9,平均屋齡也逼近30年大關。而首都台北市36.2為六都屋齡最高;台南市及高雄市的住宅也有偏老現象,台南市33.2,且有50.7%的住宅屋齡超過30年,高雄市31.9,全市也有51.6%的住宅超過30年。
 

 

台北市中古公寓街景
不僅台灣人口逐漸高齡化,連房子老化的情形也越來越嚴重。圖/Google Map

 

 
對於全台老屋爆量的慘況,全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,出於低利與熱錢,又沒有其他穩健投資標的,全台房市走熱下,很多年輕人以自備款低的預售屋為主,老屋不只賣相差,加上動輒自備款三成,若非投資因素,或是個人喜好,加上坪數大也會來到較高的總價,都較不會受到年輕族群青睞,市場區隔下只會跟同類型產品相互影響。
 
陳炳辰補充,以台北市為例,老屋多為長期不爭事實,雖出於土地價值高,工作機會多,地狹人稠以及投資潮盛、房屋量體供需失衡等多重因素下,蛋黃區塊尚不至於因為屋齡老而撼動房價,不過陳炳辰強調,不少老宅區塊都面臨毫無增值性的窘況,甚至帶衰區域房市,像是新北投站周邊、士林區的社子文山區萬華區的龍山寺、大同區等處都有不少老屋太多的區塊,區域房價長期走低,不乏單價3字頭交易案,不見得因為台北市門牌而吃香。
 
陳炳辰指出,若非具備開發的地帶,即便為六都直轄縣市也都難有新屋大樓,就算新北市也有如萬里、石門、金山、貢寮、烏來等等,或是桃園市復興區均可能難有新案,進而呈現屋齡老化的情況,而沒有居住、辦公、店面等房產價值,就等於去了一大半的發展可能性。因此老屋得具備出租價值或位在精華地段,又或是重劃區規劃、都更議題,否則未來確實相較悲觀,也沒有可期待空間,反而影響整體市容。
 
陳炳辰舉例,台南市住宅的確有偏老現象,不乏山區郊野,大概在學甲區可能會有沾光南科的區域房市,而這些區域若為透天新案,也會有接近千萬元的可能性,像是關廟區,至於其他區塊透天新案則來到五、六百萬,會與中古屋有三四成的落差,買盤除了在地人,也會有因為價位相較偏低而買進的外來投資客,但整體來說都與房市熱區天差地遠。
 
台大土木工程學系博士郭紀子指出,以建築物的耐用年限50年來舉例,如果買大於30年的中古屋,必須承擔的風險就會相對較高,且得留意水管老舊、蟲鼠蚊蠅等問題,而因屋齡舊讓每坪裝潢費上看10萬元也不無可能,所以即便購入價格低,但裝潢費用驚人也是不划算,另外,也可能歷經10~20年就會有想換屋的打算,因為建築結構上會因遭到破壞而影響安全,住久了也不會安心。
 
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