房市「多頭將盡」？專家分析「2局勢」：投資客搶落跑
今年以來房市利空因素多，包括通膨加劇可能導致美國升息幅度超乎預期，將擾動金融市場資金流動，近日俄烏情勢升溫，也先衝擊全球股市；台灣的部分，雖然多方預料將緩步升息，但勢必會影響資金動能，此外政府持續打炒房，從建商購地金流到預售屋買賣，與成屋二屋以上貸款緊縮等，專家表示，投資客已經有低調「求下車潮」。
在網路租售網站上，便發現不少待售或尚未交屋建案，是屋主自售或委託仲介銷售，明顯就是想在交屋前換約的物件。即便自房地合一2.0上路前，到去年12月內政部擬預售禁止換約消息，因房價走多頭，價格上漲速度快，因而未見大規模拋售潮，但在「多頭是否已到盡頭」的心理因素下，今年以來，調節手邊物件成為投資客重要的事。
升息、熱錢退散，是上半年房市要觀察的利空因素。圖／Pixabay
高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，上半年是房市關鍵期，從兩層面看，第一、若美國3月即大幅升息「下重手」，幅度達一次4碼，就會馬上擾動資金市場，尤其是股市，而台股近年不少投資者是「股房或房股轉換」，透過名下不動產增貸再投資股房，若台股短期大幅修正，就會有資金流動性風險。
今年房市得關注貨幣供給額月增率。圖／僑馥建經
第二層面，要觀察GDP經濟成長率、物價指數與貨幣供給額M1B年增率，其中，若GDP仍表現亮點，房市就能平穩，而M1B年增率變動也是關鍵，去年12月的月增率1.90%、年增率12.0%仍是正成長，但升息後，就要注意資金水位下降，價格的變化。
當然，陳碧源表示，台灣預料是緩步升息，加上經濟成長強勁，不會說一升息就讓房價下跌，但升息與熱錢退降幅度就是今年要觀察的重點。另外，政府打炒房措施讓建商購地現金成本增加，同時，預售屋換約政策未明朗，「投資客已經開始調節手邊持有物件，減少籌碼。」
依據歷史走勢，降息可締造一波房市買氣，今年若升息，是否會影響交易量？圖／僑馥建經
第一太平戴維斯研究部資深協理丁玟甄表示，在商用市場部分，自用型買盤仍在，但預期升息影響之下，壽險業受限投資不動產的投資報酬率門檻，屆時將調高，也讓壽險業者今年可能北部買不到貨，將往中南部尋找標的。
