房子蓋太多賣不掉！專家揭3因素：建商恐被迫賠錢賣
根據內政部最新公布的2021年第2季全國新建餘屋（待售）住宅宅數為70,054戶，較上一季減少了3,631戶，減幅4.93％，與2020年同期比較則是減少了6,279戶，減幅更達8.23％，顯示建商手上的餘屋持續消化中，但近兩年因房市相當火熱，後續餘屋數量將會持續下降？還是逆勢增加？
據內政部公布的餘屋資料顯示，六都中以新北的15,240棟最多，前三名行政區分別是淡水區2,914棟、板橋區1,810棟、中和1,636棟。其次是高雄的8,484棟，依餘屋多寡排序，最多為鳳山區1,373棟、三民區1,234棟、左營1,120棟。台中餘屋有9,681棟，以南屯區1,826棟最多，其次是北屯區1,571棟及西屯區1,171棟。而桃園部分剩9,334棟，以桃園區2,124棟最多、其次依序是中壢區1,954棟、龜山區1,545棟。至於台南區則有5,615棟餘屋，前三多行政區為永康區758棟最多，其次是安南區712棟、善化區618棟。
近兩年房市火熱，後續餘屋數量將會持續下降，還是逆勢增加？
消基會房委會委員張欣民表示，2021年房市明顯「北冷中溫南熱」，而這種狀況將會延燒至2022上半年，因南部利多題材發酵、房市基期較低，北部閒置資金往中南部流動，且台南、高雄甚至是屏東近期建設話題帶動，以至於利多效益浮現。
至於目前庫存的7萬多戶餘屋中，會是持續去化？還是逆勢增加？消基會房委會委員張欣民表示，3因素可能會迫使建商不得不加速出脫手上的餘屋。
一、受央行限貸令衝擊
去年12月中旬央行祭出第四波選擇性信用管制，進一步限縮建商餘屋貸款成數，從之前可貸款五成降至四成，形同加重建商出脫手頭餘屋的壓力，以央行之前幾波的手法來看，後續很有可能還會進一步降低餘屋貸款成數，最強力手段則是完全取消其餘屋貸款，避免建商藉低利率惡意囤房，同時將現貨逼出來增加市場供給量。
二、央行升息利息負擔更沉重
今年國內外確定都會是升息元年，經濟學家預測美國可能升息3～4次，央行總裁楊金龍在公開場合也預告台灣今年會升息，這對於跟銀行借貸者都是不利的，不管是購屋者或是建商土建融資，只要一升息負擔就加重一分，除非如上所述，央行完全取消建商餘屋貸款，否則餘屋越多者壓力當然就越大，來不及出清餘屋者，升息有可能會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。
三、受囤房稅的擠壓
儘管財政部仍未推出中央版的囤房稅，但各縣市卻有陸續跟進推地方版囤房稅的趨勢，像台南市已經市議會修法通過，高雄市、桃園市、台中市最近也都著手跟進，其中針對建商餘屋都有特別設計的囤房稅稅率，這一招會讓建商的餘屋成為燙手山芋，這些餘屋放越久不會是賺越多，反而可能會稀釋掉原本的獲利空間，甚至可能成為賠錢貨也不一定。
另外，張欣民也特別點名「豪宅餘屋」，他表示，豪宅等級的餘屋，因為房屋權狀面積大，還會面臨高額管理費的問題，以一戶200坪，一坪管理費250元計算，不計停車位清潔費一年就要繳管理費60萬元，餘屋戶數一多對建商而言也會是個不可承受之重。
張欣民補充，面對房價陡然上漲，到底現在的時機點該不該買房？他提出幾項評估關鍵：當自備款存夠了，面對央行升息做好預期準備及做好後續還款能力評估後，物件選擇不僅要靠近生活圈、工作附近，且在交通、生活便利性都到位的情況下，買房就不須要有疑慮了！
