逢甲包租婆落難！小套房219萬破盤求售　專家驚算：比養「鋼鐵人」賺

法拍市場近期流入不少2020年查封、今年拍賣的標的，當中不乏是長期持有的物件釋出，例如8月26日進行首拍的台中市西屯路二段的「蓋特大樓」，屬逢甲商圈周邊小套房物件，11坪套房首拍底價219萬元，專家粗算年租金報酬率有3.3％。

 

「蓋特大樓」遭法拍物件位於8樓，為蔣姓女屋主持有，社區在1994年完工，屋主在1995年購入，並在去年2月查封，有2個債權人。據法院筆錄顯示，查封時管理員指出承租人已搬遷，為現況點交物件。

 

 

 

寬頻房訊發言人徐華辰指出，「蓋特大樓」去年3筆11坪的成交行情，為每坪13、15.2與17.2萬元，而該戶法拍戶首拍底價約每坪20萬元，高於市場行情，若月租金6,000元，年收7.2萬元，租金報酬率約3.28％，因目前台中低總價物件市況熱，且有長期收租價值，應會受到不少投資客關注。

 

該物件保證金65.7萬元，為底價3成，不過法拍物件必須7天內補足尾款，因此需找代墊銀行，代墊款服務屬於短期型貸款，約2至3個月，利率會較一般房貸高，取得「不動產權利移轉證明書」轉為一般貸款後，以小套房、第二屋條件，可貸款成數約抓6成。

 

 

以底價換算，該筆物件須自備現金約88萬元，年租金報酬率約3.28％，等於是「以租金養貸款」，期待幾年後增值賺取價差，而若價格再往下降，「存房收租」的收益率則可望提高。

 

若比較「存股」熱門標的中鋼，今年因股價飆升，現金殖利率大幅下降，以8月目前股價平均37.65元，若以2020年度盈餘分配案，每股現金股利0.3元換算，目前現金殖利率僅0.79%。

 

不過，不管買房或買股，一旦套牢要解套時間都不短，以中鋼來說，今年股價創12年新高，讓部分2008年金融海嘯前套牢的股民得以下車；若選擇在近年股價約20元左右進場存股，中鋼殖利率2至3%，也算是比存銀行優。

 

而房子的部分，還是有房屋稅、地價稅持有成本，加上現在房地合一2.0，兩年內出售要課45％稅率，不利短期交易，因此以投資收租角度，還是要慎選價格甜、租金報酬高的物件。