賣房免房地合一稅！代書傳授3大心法

即便房地合一新制2.0在7月1日上路，但許多早期持有不動產，非2016年後才取得的所有權人，出售房屋仍能適用「舊制」。而不動產的移轉，近年包括贈與、繼承再出售，都面臨到可能踩到高房地合一稅「地雷」，資深代書也給了建議。

 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，屋主必須知道「一動不如一靜」、「新制不如舊制」、「不用錢的最貴」。因為2016年以前取得的不動產，屬於舊制，2016年以後取得的不動產屬於新制，非必要時，舊制不動產別隨意過戶。

 

 

 

 

 

舊制案件是免課房地合一稅，往往土地增值稅就是最大的負擔，但掌握住節稅守則，賣房還是可以免土地增值稅、出售仍適用舊制，且免課房地合一稅。鄭文在舉例，一對老夫妻擁有一筆1978年取得的土地，先生2018年往生，太太今年6月想出售該筆從先生繼承的土地，粗算土增稅將近430萬元，依據《土地稅法》第28條規定，繼承取得的土地免徵土地增值稅，也就是土增稅應該是從先生往生的2018年起重新起算，但截至2021年出售，應不可能如此高額。

 

 

仔細調查，才發現太太繼承當時，主張《民法》配偶財產差額分配請求權 ，所以該筆土地的前次移轉現值，仍維持在1978年買賣取得的公告現值。鄭文在說，也就是當初先生往生時或許太太省了近135萬元的遺產稅，但現在卻要付出近430萬元土增稅，整整比遺產稅多了295萬元。

 

 

幸好這名太太主張差額分配請求權後，仍屬舊制，舊制繼承再出售，沒有房地合一稅的適用。但鄭文在也提醒，若案例情境改變，先生是2016年以後取得的土地，過戶前先繳納土地增值稅，登記完成30日內再來一個35%的房地合一稅，龐大稅金後果真的很難想像。