想買51年公寓被酸「住久能申請古蹟」 老屋貸款謹記4重點
不少有購屋需求的人，在挑選物件時會偏好看老屋，主要就是看中比新屋便宜的價格。先前一名網友詢問，最近在高雄鳳山看中一間51年的老公寓，由於屋況跟地段都不錯，讓她很是心動，但又怕房子屋齡高，申請貸款可能不會過，猶豫是否該下手？
PO文一出後，引發高度關注，多數網友也都認為該物件的屋齡老，貸款成數不會太高，「51年太危險了，不安全」、「期限應該最多10年」、「貸款成數一定是不高，先找銀行鑑價再決定，比較保險」、「成數不高，你要提供自己本身好的條件，如在公家機關上班，存款200萬，爸媽有不動產，才是最重要」，還有人調侃「住久了還能申請古蹟」。
圖／一名網友想買51年公寓，但怕房子屋齡高難以貸款。圖中建物與本新聞無關。取自pakutaso
根據《好房網雜誌》報導指出，首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。因此老屋貸款時，必須留意4大重點：
一、留意老屋建築結構
建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC）。根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為25年，加強磚造房屋耐用年限為35年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是在精華地段，通常只能貸到房屋總價的6到6.5成。
二、精華區老屋申貸較容易
合作金庫個人金融部協理陳寬祺表示，屋齡及結構固然是銀行在放貸時的考量條件，不過，另外一個非常重要的考量點是貸款人本身的信用、還款能力和職業，如果本身條件不錯，再加上房屋坐落地點佳，貸款的利率和成數就有可能比較好。若是雙北地區或捷運站有到達的地段，老屋的貸款成數還是有機會到8成。
三、確認老屋貸款年限
一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過50年」；如購買屋齡30年的房屋，貸款年限最長為20年，若屋齡已有40年，貸款年限就只剩10年，假設總貸款金額相同，屋齡40年的房屋，每個月要繳交的貸款會是屋齡30年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。因此屋齡太老或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。
四、銀行鑑價未必等同買賣價
土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」中取低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。若擔心核貸金額不足，除了可上實價登錄網站了解區域行情外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或請較常往來的銀行幫忙估價。
