房價所得比是什麼？如何解讀？

 

「想要買間房，平均要XX年不吃不喝才買得起。」「房價所得比」經常被拿來當作購屋難度的比例尺，公式怎麼算呢？

 

房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得

 

簡單來說，房價所得比就是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，又被稱為「購屋痛苦指數」。

 

 

內政部3/31發布2020年第四季的統計資料，全台房價所得比上升至9.02倍，而六都中以台北市的房價所得比最高，達到15.78倍，換句話說，就是得不吃不喝15年才買得起台北市的房子，新北市則是12.09倍，台中市10.02倍，高雄市7.78倍。

觀察房價所得比之所以不斷創高，除了房價不斷上揚外，更重要的是，薪資凍漲，薪水漲幅跟不上房價已成事實，購屋的痛苦自然節節攀高。

 

不過，如果自住客想買房，先別因「房價所得比」這項數據而感到絕望，因為綜合多位房產專家解讀，購屋民眾更應該看的是另外兩個數據。

 

公式1：租金房貸比

租金房貸比 = 每月租金 ÷ 每月房貸本利支出

 

「租金房貸比」是指「每月租金」占「每月房貸本利支出」的比重，比重愈高，代表可能不只幫房東繳「房貸利息」，甚至還可能幫房東還掉「房貸本金」。

 

以實際例子來舉例試算看看：

 

情境A：假設每月房租1萬元，如果買一間總價1,500萬元的房子，自備款3成、約450萬元，須負擔房貸1,050萬元，那麼每月應付房貸約5萬元（以期限20年、利率1.4％計算），含本金3.8萬元＋利息1.2萬元。

 

得到的結果：

月租金（1萬元）＜房貸利息（1.2萬元）⟹租屋的成本較買房低

租金房貸比 = 1萬元／5萬元=20％⟹幫房東繳了部分利息，還沒幫房東償還本金

 

情境B：假設每月租金1萬元，但買一間總價600萬元的房子，自備款3成、約180萬元，須負擔房貸420萬元，每月房貸約2萬元（以期限20年、利率1.4％計算），含本金1.5萬元＋利息5,000元。

 

得到的結果：

月租金（1萬元）＞房貸利息（5,000元）⟹租金高於利息，租房的成本較買房高

租金房貸比= 1萬元／2萬元=50％⟹每月繳的房租不僅幫房東付了全額利息，也幫房東還了部分本金

 

公式2：貸款負擔率

貸款負擔率 = 每月房貸支出 ÷ 家庭單月收入

 

以長期的財務規畫角度來看，不論房貸是採本息均攤或是只繳利息，專家建議，一般民眾最好將房貸比重控制在月收入的三分之一，也就是最多拿家庭收入的3成來繳房貸，才不會造成生活上的壓力。即所謂的「三三原則」：準備3成自備款、每月房貸還款額不超過家庭月所得的三分之一；貸款負擔率若是超過5成，代表負擔過重、生活品質堪慮。

 

台灣房價所得比愈來愈高已成事實，但不見得因此就得打消買房的念頭，每個人的經濟能力不同，買房的起跑點也不同，清楚明瞭地做購屋或租屋的決策，有需求、有能力，經過審慎評估後再買，這樣就可以買得安心、租得也安心！