銀行鑑價跟屋主開價差很大? 原來跟「這個」機制有關
日前，有網友在實價登錄比價王中和永和新案中古屋社團發問，表示先前在永和住20餘年，習慣當地的生活也喜歡生活機能，現在新婚後想要在永和買房子，但是看過幾間房子後發現，屋主開價跟房仲告知的屋主底價，與實際去銀行問的鑑定價格差距很大，幾乎每坪有10至15萬之差，想請問大家合理的價格到底應該怎麼查看。
一般來說，屋主開價是一回事，是屋主自己評估後覺得他的房子應該要賣多少錢；實價登錄是那個地址或路段社區曾經成交的實際金額；銀行鑑價則多是用在貸款估算這棟房子能借出多少錢時使用。各路人馬針對一個房產會評估的不外乎會有幾個重點，從外環境到屋子本身分別是1.區域商圈地段2.同區域房型的開價3.歷史成交價4.屋況5.格局方位。通常蛋黃區比蛋白區值錢，近捷運或交通機能優者加分。
1屋主開價
首先是屋主開價，說直白點屋主是建物持有人，是賣家角色，中古屋又是不規範的產品，所以屋主要開多少確實是由他決定。屋主的開價歷程在實價登錄比價王都有列出，只要選到鍾意的物件點進去看明細就看的到了。
圖／屋主開價歷程，顯示屋主在PO上網後11個月都沒賣出，降了280萬，今年1月又恢復原價
2實價登錄
查詢實價登錄比價王的實價登錄，能比對到門牌，比政府目前公佈的區間房價更真實，也更貼近成交價。至於原PO有提到「銀行房貸專員告訴他說實登很多都是灌水」，倒是未必，查實價登錄時請先扣除親友之間的特殊交易，有備註的也都看一看是什麼說明，是不是要扣除參考，接著注意是否有扣除車位坪數與車價去計算單價，同時多看幾筆同社區或同區域的多筆交易來了解附近行情。
3銀行鑑價
各家銀行進行房屋鑑價判定模型不一，評估標準也不一樣，一定要多問幾家，通常並不會是買賣雙方實際的交易價格。
a未成交前使用線上估價
許多銀行都推出線上估價網站，只要輸入所在地址，建物類型，坪數，屋齡，就能粗估出一個價格，不過要注意系統估價不等於買賣價，建議做為參考價格之一。
b實際勘查鑑價
已成交後，銀行為了貸款業務才會實地勘查。所以還是先用線上估價多算幾家。
圖／中國信託線上鑑價系統
至於網友的反應也很兩極，有的表示「價格只會一直上漲」，有的表示「中古屋開價都很隨興，同一地區十幾年房開價比新屋還貴。」有屋主表示「他自己公寓37坪40年值1450，低於這個價格他不會賣，也有導師級網友建議「養成周末看房的習慣並試著下斡旋，久了就能知已知彼，知道房仲在做什麼然後也比較能拿捏屋主的底價，所謂的功課是看了很多物件養出的感覺。」這點星編也建議真的要買房就需要累積實戰經驗。
房價主要仍是市場供需機制決定的
最後要提醒不論屋主開的售價跟估出來的價格差多少，市場仍是供需機制在控制的，若出現中古屋房價高於預售屋這種「房價倒掛」現象，那買舊不如買新，但location, location, location 地點影響一定最大，如果一樣的條件(如同路段同型態)預售屋真的比中古屋便宜，那大家搶預售屋的機率可能較高，又造成了另一波供需平衡的機制出現。
就像網友說的房子沒有什麼合理的價格，只有買賣雙方可接受的價格，屋主價格很硬殺不下來，那就無法成交，就像東區的房東，寧可空屋也不肯降租金。若是屋主急售就有機會談成，若是屋主惜售那只能再找別間了。相同的，若買方急買就無法跟屋主耗，就可能買到較高的價格，買房子要成交，除了看供需看買賣方心態，同時也是天時地利人和看緣份的。
若買房時遇到了問題想要網友幫忙解答，請上實價登錄比價王社團發問，網友集體智慧一起幫你出主意！
圖／就算屋況再糟，屋主開價多少都是自由心證，圖中這間要1600萬起，看來屋主是要賣土地