老屋要拉皮 這4件事你不能不知道!

實價登錄比價王編輯

老屋拉皮

Q1.一定要全體住戶同意?一樓住戶不同意怎麼辦?

可先到市府工務局使用管理科申請老屋健檢,政府可會同建築師到現場勘查,提供免費初步判定,若需進一步檢驗,須由屋主或區分所有權人自費尋找結構技師。若遭判定為危樓就必須拆除,可至城鄉局都更處申請危老重建計畫;若未遭判危樓,也可至都更處申請整建維護補助(俗稱老屋拉皮)。

一般常見的公寓外牆與頂樓修漏屬於區分所有權的共有區域,根據民國84年修正《公寓管理條例》,全體住戶都有共同維修修繕之義務;在此之前興建的老舊公寓,若無成立管委會,則建議先行成立管委會,以便決議相關維護項目。

老屋整建申請需全體住戶同意,即使民眾私自達成協議,願意共同負擔不願參加的居民所產生的「額外費用」,也必須事先取得不願參居民的同意切結書。增建電梯常有1樓住戶不願付費情況,為此,政府設立配套方案,讓不同意戶簽下同意但不付費的切結書,盼能促進效率。

 

Q2.如果原本有違建,還能申請整維補助嗎?

明明老屋整建後不僅屋況煥然一新,房價也能有所提升,乍聽之下根本是百利無害,但為何看似佛系的政策申請數量卻始終有限?關鍵就在於老屋拉皮前,住戶得自行花錢讓房屋恢復違建前原樣,工程才能進行,這對常見增設車庫違建的一樓住戶來說,自然興趣缺缺。

事實上在歷年申請老屋整建過程中,會影響區分所有權人既得利益,且攸關推動整建維護成敗與否的最大阻力,首推舊有違章建築拆除,以目前台北市為例,市政府對於舊有違章建築(民國83年12月31日之前存在)採取拍照列管,並不會配合整建維護執行查報拆除。

新北市都市更新處指出,常見針對老屋外牆拉皮申請為例,因施工時會搭鷹架,假設1樓住戶有早期違建車庫,會增加施工技術難度,故須取得屋主同意,但相關核定或施工單位並不會藉此機會報請拆除違建,以免徒增推動整合住戶意願難度。

 

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Q3.除了政府補助,我還能申請銀行低利貸款嗎?

以台北市南京東路二段「南京大樓」為例,屋齡逾30年,有漏水、外牆磁磚剝落、門窗老舊問題,申請市府老屋拉皮補助總整修經費1,161萬元,獲得市府補助580萬元,平均每住戶整修分攤40萬元,整建拉皮後,原本1坪40萬元上下房價,已漲至每坪50~60萬元行情。

一般來說,總工程費用會以外牆表面積計算,外牆建材數量加上連工帶料、搭設鷹架、使用施工平台工程費用,加上其他燈光、人行道等工程費用,就是裝修總金額,扣除掉政府補助費用,再由住戶平均分攤費用。

然而,對於一般民眾來說,短時間拿出整修費並不容易,加上補助款為施工後始可請領,造成民眾卻步,目前包括中信、王道銀行、匯豐銀行等皆有推出優惠信用貸款方案,還款年限最長7年,可申請額度300~350萬元,總費用年百分率約3.04~3.81%,另會酌收2,888~6,800元開辦手續費。

 

Q4.整維後建物增值,房屋稅可能會因此增加? 

財政部表示,若僅進行外牆補強重新整理,或是進行外牆防水工程,因該補強作業並不影響原建築物的基礎、樑柱結構等,不會增加房屋稅額,無需加徵房屋稅。

依《房屋稅條例》第3條規定,房屋稅以附著於土地的各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象。民眾不論是改建或增建都應向稅捐機關申報,以重新核算房屋現值課徵房屋稅,而增、改建以外的房屋修繕,如外牆拉皮、整修內部、換裝門窗、隔間等,雖可增加房屋價值,但不屬於房屋稅條例所訂「改建」範圍。

依我國房屋稅條例規定,若是設立房屋稅籍後才增設電梯設備,則必須檢附包括電梯設備載客數、速度及停階數規格等證明文件,向地方政府申報,再以各縣市標準查核是否有增加房屋價值決定房屋稅是否上修,以北市而言,5層樓以下公寓設有電梯者,房屋價值將認定為加價20%。

 

 

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