5168房價快查／少子化衝擊…房市「全面皆漲」玩完了？　買房少看「這指標」恐成泡沫

根據內政部統計，截至今年3月底，台灣總人口數降至2,327萬568人，較去年同期減少逾10萬人，並已連續27個月呈現「負成長」。儘管3月份新生兒人數較2月低點回升至8,798人，但長期「生不如死」的趨勢已難扭轉。

在少子女化、高齡化的夾擊下，住宅市場的供需邏輯正從過去的「全面普漲」轉向「區域分化」的結構性變革。

扶幼比南北失衡　新竹縣市成全台「最敢生」搖籃

少子女化雖然是全國性議題，但各縣市的「扶幼比（未滿15歲人口與15至64歲工作年齡人口之比例）」卻呈現截然不同的面貌。

數據顯示，2025年全台15歲以下人口僅剩268.1萬人，較前一年銳減6萬人，整體結構持續老化。然而，在新興產業帶動下，新竹縣市異軍突起。

新竹市以22.1％的扶幼比位居全台之冠，新竹縣則以21.1％緊跟在後。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐分析，新竹地區因竹科效應吸引大量30至40歲的科技人才移入，這些年輕家庭正值育兒階段，且具備較高的薪資水平與經濟實力，成為全台少見的「高育兒熱區」。

相比之下，嘉義縣、基隆市及屏東縣則因地方產業發展受限、青壯人口外流至六都，導致扶幼比敬陪末座，分別為12.2％、13.6％及14.7％。這種「人口紅利」的區域不均，已成為未來房市發展的重要分水嶺。

住宅供需呈現「死亡交叉」　新屋供給大幅超越人口成長

隨著人口紅利消逝，住宅市場正進入危險的轉折點。好時價統計指出，2024年台灣房市正式出現「死亡交叉」訊號，意即住宅供給（使用執照核發宅數）已明顯超越人口成長速度。

2025年住宅使照核發高達14.2萬宅，甚至堪稱「史上最大交屋潮」，然而新生兒僅10.7萬人，兩者差距快速擴大。觀察六都表現，除台北市因開發趨於飽和，住宅使照數量仍低於新生兒人數外，其餘五都皆面臨「供給過剩」的壓力。

其中以台中市情況最為顯著，使照核發量26,980宅竟達新生兒人數12,706人的兩倍以上。桃園與高雄亦有類似趨勢，使照核發數量均接近新生兒數的兩倍。顯示在公共建設推動與建商積極開發下，市場動能雖強，但若缺乏人口實質成長支持，未來恐面臨嚴峻的供需調整期。

預售市場抗跌力強　新竹與台南成房價領頭羊

儘管全台預售屋大量交屋，且交易量縮，但價格支撐力道仍強。「5168房價快查」根據實價登錄資料，統計六都及新竹縣市2026年第一季與2025年第一季的預售住宅交易平均單價，發現多數都會區預售單價仍持續上升，8個縣市當中，5個漲、8個微幅修正。

當中漲幅最多的為新竹縣，2025年第一季預售平均單價46萬元，2026年第一季來到55萬元，漲幅達19.6％居冠；至於新竹市也不惶多讓，2025年第一季預售單價58.9萬元，2026年第一季則上漲至61.3萬元，漲幅4.1％位居第三名。

至於漲幅第二名的是台南市，2025年第一季預售單價38萬元，2026年第一季單價達41萬元，上漲幅度7.9％。另外，台北、高雄漲幅分別為2.5％及2.4％，展現一線城市的抗跌性。

在整體盤整中，六都與新竹縣市的表現略有分歧，但整體表現依然強勁。新竹縣市因為人均所得高、年輕家庭多，使得3房、學區型產品長期具有穩定買盤；台南、台北及高雄則因工作機會密集與交通便利，房價具基本面支撐，走勢相對穩定。

而新北、桃園和台中，房價雖面臨回檔，但修正幅度僅在2.3％～3.8％之間，呈現「大漲小回」的格局。

總結來看，台灣少女子化不再只是口號，而是實質影響住宅供需的基本面。房產專家章定煊預測，面對高房價與少子女化並行的挑戰，台灣未來年房市將因小家庭化帶動家戶數增加，支撐一定買氣，但房價難以再見過去的飆漲動能。

購屋者勢必更加看重區域的人口流動、產業動能與教育資源，只有具備強勁人口紅利的區域，才能在產品分化的浪潮中屹立不搖。