核貸過關空歡喜一場？他揭銀行不會說的「5房貸內幕」
現今高房價讓人難以實現買房夢，即便買房，多數人也都會向銀行貸款來減輕日後生活壓力。不過，你知道貸款也有眉角嗎？財富方舟（RICHARK）創辦人吳建賢日前在臉書粉專「Cosmo房產教練 」中分享，「銀行不會主動提醒你的5個房貸內幕」，謹記這幾項，才不會慘遇簽約完被房貸壓到喘不過氣的悲劇。
吳建賢表示，房貸不是只要有人願意貸給你就代表那個方案適合你。很多人真正踩雷，不是貸不下來，而是貸下來之後，才發現自己每個月都在替當初沒問清楚的細節付代價。吳建賢說，銀行核准不代表你拿到的是對你最好的方案；有些銀行利率看起來低，卻把條件卡在綁約、保險、帳戶往來或提前清償限制，你如果只看表面的數字，很容易以為自己撿到便宜。
第二個內幕，不要以為利率只差0.1％或0.2％，但時間拉長可就差得不小，假設你貸1,000萬、30年，哪怕只差0.2％，長期累積下來就是明顯成本。問題不是這0.2％會不會讓你今天買不起，而是它會不會讓你未來每一年都更沒彈性。第三，成數比利率還可能決定你的壓力。你以為差一點利率最重要，但很多時候，真正把人逼到喘不過氣的，是自備款被抽太多。第一戶通常有機會拿到8成以上，但如果你身份條件、物件條件、銀行偏好不同，實際核下來可能沒有你想像中漂亮。第二戶目前常見基準是6成，第三戶更只剩3成。你若沒先把這件事算進去，買房時就會誤判自己手上的安全水位。
吳建賢進一步指出，寬限期並不是免費午餐。寬限期確實能讓你前期現金流比較鬆，但它不是憑空讓總成本消失。你如果根本沒有把前幾年多出的現金用在更好的配置，最後只是把壓力往後延，而且之後月付跳上來時會更有感。另外，吳建賢說，最危險的不是利率高，而是你根本不知道自己在簽什麼。很多人簽房貸時，只聽懂一半，行員講得很快，文件很厚，大家也不好意思一直問，結果簽完才發現自己沒搞懂綁約多久、違約成本怎麼算、提前還款有沒有門檻、要不要搭配其他商品，因此你不是輸在條件差，而是輸在資訊不對稱。
吳建賢強調，房貸不是買房後的行政流程，而是整個生活品質的底盤，如果底盤不穩，房子再喜歡，你住進去也很容易變成壓力源。所以真正重要的問題，不是「哪家銀行最快」，而是這個方案有沒有讓你未來三到五年的現金流更安全、月付能不能長期扛？成數會不會抽乾你的預備金，綁約條件會不會卡住未來調整的空間？
除此之外，消基會董事暨房委會委員張欣民也提醒，目前銀行審核仍嚴謹，採市值而非簽約價認定，建議自備款最好超過4成以應對風險，且注意銀行鑑價與成交價的落差。避免過高槓桿日後成為「屋奴」。
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