說好的大都更時代呢？　「這數據」揭露改建困局

2025年的房市低潮，也表現在都更整合之上。房仲業者統計內政部資料，主要都會區與全台去年「住宅類核發拆除執照」宅數，主要都更重鎮皆呈現下滑，且全台僅3,639宅，為2018年以來最低。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，2024年下半年起房市多頭風氣趨緩，加上營建成本高升等議題，以致於去年全台拆除量明顯降溫。

什麼是「住宅類核發拆除執照」？住宅類核發拆除執照是政府針對拆除合法住宅建築物所統計的官方紀錄 ，其定義為住宿類中，供特定人長期居住的場所，統計範圍包含該月核發的執照件數、戶數及總樓地板面積。

簡單來說，這個數據是觀察房市開發熱度、都更與危老重建進度的關鍵指標。當拆照量增加，通常代表該區老屋改建活絡、建商整合意願強；反之，若拆照量下滑，則反映建商受營建成本高漲或房市景氣轉冷影響，轉趨保守並暫緩重建腳步。

根據統計，全台2025年住宅拆照宅數達3,639宅，相較2024年同期約下滑3％，同時創下2018年以來最低，其中台北市2025年拆照量亦下滑2.8％，達1,132宅，同樣創2018年以來新低；至於新北市則重挫22.5％，2025年拆除量僅871宅。

賴志昶指出，雙北市都會區由於開發較早，屋齡普遍偏高，加上高房價誘因加持，因此成為都更重鎮，但去年整年度房市表現低迷，建商並不急於推案，加上仍有成本高昂等陰影，以至於建商暫緩更新與拆除腳步，而在都更重鎮改建熱度減弱之下，使得全台住宅類核發拆除執照宅數在去年下探低點。

細看六都數據變化，與雙北改建熱潮面臨瓶頸相反，台南2025年拆除量表現異軍突起，2025年住宅類拆照量高達423宅，不僅較2024年大幅增加逾一倍，更一舉創下自2012年以來的新高紀錄。

住商不動產嘉南區協理陳佩吟分析，台南市被譽為「古都」，城市發展歷史久遠，老舊建物數量占多數，因此近年地方積極推動危老重建與自主更新政策。此外，受惠於南部科技園區等科技題材發酵，同時台南市區亦有不少重劃區題材帶動，市區房價漲勢驚人，加深建商整合意願，兩大因素加持之下，讓台南市成為六都中表現最亮眼的黑馬。

賴志昶提醒，全台拆照核發量自2020年以來，每年皆維持4千餘宅的拆除量能，顯示疫情以來的房市多頭，加深建商整合改建意願，亦讓全台尤其雙北進入「大都更時代」。

然而自2024年下半年起，房市表現回落，全台拆除量亦連兩年出現下滑，不過大台北地區素地稀缺，加上區域老屋繁多，如今都市更新進程雖進入牛步，但未來隨著政府政策與市場需求變化，北部都更改建議題亦仍值得持續關注。